コラム

 公開日: 2017-12-21  最終更新日: 2018-02-17

耐震基準適合証明書と住宅ローン控除

この時期になると問い合わせが増える耐震基準適合証明書
木造等の非耐火建築物では築20年以内 マンション等の耐火建築物では築25年を超えた場合、通称住宅ローン控除を適用させるために必要になる書類の1つです。
住宅ローン控除には下記の書類のどれかが必要になります。
耐震基準適合証明書 建設住宅性能評価書 既存住宅売買瑕疵保険付保証明書※瑕疵保険付保証明書の活用については次回お話します。
これらの書類は主に建築士事務所登録のある建築士が発行します。(その他には指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関、住宅確認検査機関があります。)
証明書発行業務に対し、よく不動産仲介営業の方から簡単に発行できると勘違いをされている事が多く、適合証明書はすぐには発行ができません。
発行するまでには流れがあります。
耐震基準適合証明書の発行時期については次の2パターン
①引渡し前までに耐震改修をする



②引渡し後入居の日までに耐震改修をする



※耐震診断の結果耐震改修工事が不要なケースも希にあります。耐震基準適合証明書とは建物が地震に対する安全基準に適合するものとして、家屋取得前2年間以内の証明書が必要です。
耐震診断は必ず現地調査が必要になります。平面図等書面だけでは診断を行いません。
次に評点が低い場合耐震改修が必要となります。
評点を上げるための劣化修繕工事を伴った補強工事提案があり、その提案に基づく見積もりにも時間を要します。
※(評点とはその建物が有する必要壁量に対して存在する壁量の最小値)
①②ともに耐震基準適合証明申請書②の場合は仮申請書の手続きをしていただく必要があります。
よく、引渡し後にあわててご依頼を兼ねたご相談がありますが、この場合は申請書(仮申請書)の日付が問題となることから住宅ローン控除用の発行には間に合わないのです。
また、この申請書も住宅ローン控除申告の際に、耐震基準適合証明書と合わせ、この申請書(仮申請書)の写しが必要となるため適合証明書だけでは要件を満たさないのです。
①不動産の引渡し日までに耐震基準適合証明書発行にも余裕を持ちたいところです。
実務では住宅ローンの性質上、新住所への住民票異動を金銭消費貸借契約までに行うことが一般的ですが、耐震改修工事が伴うケースの場合、耐震基準適合証明の発行が工事半ばでは難しく、適合証明書発行日よりも新住所への住民票の異動が先行されることがあります。
この場合は、税務署に対し新住所への異動は銀行都合であることを説明し、実際に居住を開始した日を引越し業者の領収書等を添付して税務署に対し説明する手間がかかる場合があるため、契約から決済までの期間に余裕をもっていただくことをお勧めします。
②のケースでは新住所への住民票を異動した時点でアウトです。登記は旧住所のままで取引をしなければなりません。居住を開始した日の証明が住民票になるためです。

また、耐震改修工事には予想外の工事が発生することが多いため見積もりにも余裕を持たせておくことが必要です。
壁を壊してみたら柱、梁が腐食、蟻害に合っていることもよくあることです。












耐震診断では、劣化が認められた箇所・必要に応じて低減をして計算を行います。
劣化事象が進行すると思われる雨水の流入・構造躯体の欠損・変形・腐食など注意しながら現地診断を行います。
図面がなければ図面作図するため寸法等も並行して調査を進めます。
※図面があっても整合性を確認します。
診断書作成 補強提案作成等にも相当期間要します。
住宅ローン控除に耐震基準適合証明書の活用の場合、見切発射は控除が使えないなど致命的なミスにつながります。
住宅ローン控除を申請する場合「申請書&適合証明書」はワンセットです。
耐震基準適合証明書発行はお任せ下さい。
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