コラム

 公開日: 2017-11-04  最終更新日: 2017-11-09

既存不適格建築物とは?

【建築】とは、建築物を「新築」・「増築」・「改築」または「移転」する行為のことです。
土地に「定着」していて※(地面に限らない場合もあります)「屋根」および「柱」もしくは、「壁」があることが定義です。
※定着定義ですが、固定されていなくても「簡単に動かすこと」ができなければ建築物とみなします。
この建築物が着工後に建築基準法が変わって適合しなくなったものを【既存不適格建築物】といいます。
よく増築等による建ぺい率・容積率オーバー等、建物を変えて(増築や変更等)建築基準法に適合しなくなった建築物に対し既存不適格建築物と呼ぶ不動産業者がいますが、
このようなケースでは既存不適格建築物とは呼びません。
この場合は【違反建築物】となります。
既存不適格建築物とは【着工後に建築基準法が変わったことにより適合しなくなった】ということです。
建築基準法に、はじめから適合しない違反建築とは大きく違うわけです。
違反建築の場合、本来建築基準法に適合するようにする必要があります。
再建築等の際、建築基準法に適合させてた場合、建築物の大きさ(広さや、高さ等)が減少することもよくあります。
また、違反建築物の場合【住宅ローン】を利用できないケースもあり、建物の資産価値を大きく損なうだけではなく、建築基準法が求める最低基準の【安心・安全】が損なわれている場合もあります。
中古住宅を検討する場合は必ず下記の事に注意を向けてください。
①建築物の新築年月日が
 A昭和56年5月以前
 B昭和56年6月以降
 C平成12年6月以降
 ※ABで地震に対する必要壁量の係数等が違います。BCでは必要壁量は同じですが、Cでは建物の壁量のバランス・金物(筋交い等)等の性能規定・仕様規定等の違いがあります。
②建築確認済であるか。(※日付と番号が確認できることが重要)
③検査済証があるか。(※日付と番号が確認できることが重要)
 ②.③がない場合は役所にて建築台帳記載事項証明書を取得し②③の日付と番号を確認します。
④現在の間取りと計画時にある間取りを見比べ、間取り等の変更がないか確認をする。(建築確認後に小屋裏収納・大スパンな窓・間仕切りの変更・吹き抜け等を設置し、完了検査を受けていない建築物は意外とたくさんあるので注意です。)
⓹④と同時に指定建ぺい率・容積率を確認する。
更に注意が必要な事があります。
都市計画区域等では、特殊建築物以外で延べ500㎡以下・高さ13m以下・軒高9m以下・2階建て木造建築、もしくは平屋で延べ200㎡以下の建築物であれば【4号特例】と言って、建築士が設計したものであれば【構造計算】不要(構造審査が省略)とされている点です。
特に一部の建築士・工務店等を除き【2階建てに構造計算は必要ない】と考える建築士・工務店等が数多いのも現実で、この4号特例を隠れ蓑にしている事実があります。
※壁量計算だけを構造計算として説明されるケースがありますが、構造計算ではありませんのでご注意ください。
例えば
●明らかに建物4方向のうちある方向面だけに開口部(大きなテラス窓などは注意)が集中していてバランスが悪いと感じる。
●2階が1階よりも大きい。2階と1階の上下のバランスが悪い。
●1階と2階の壁や柱の位置がバラバラでそろっていない。
●大きな吹き抜けがある。
など、おや?っと感じた場合は【構造計算書等】建物の安全を検討した書類はありますか?と聞くべきです。
おそらくほとんどの答えは【わかりません】か【ありません】です。
上記ABの年代の建築物では、特に建物状況調査(インスペクション)と合わせて【耐震診断】をお勧めします。
Bの場合必要な壁量を満たしていても壁のバランスが悪い・床の剛性が悪い場合は、ねじれ、ゆがみを生じる配置であることがとても多いのです。

耐震診断
偏心

壁量もそうですが、その配置のバランスはとても重要です。
建成では建物状況調査(インスペクション)と同時に耐震診断も行っております。
耐震補強設計・耐震基準適合証明書の発行も可能です。
建物インスペクションはこちら
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耐震診断はこちら

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宅地建物取引士 原井啓介

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