コラム

 公開日: 2017-04-27  最終更新日: 2017-05-04

買付申込書(買付証明証)

建成では、以前から買付申込証(買付証明)を発行した場合、資料画像にあるように、売主様・買主様が不利益を被らないよう、書面に確認欄を設け、売主様に確認サインを頂戴しております。
(買付証明とは、単に当該不動産を将来買い付ける希望がある旨を表示するもので、確定的に買い受ける旨の意思表示をしたものでないため、申込証拠金を預けた場合は返金されます。)



業界では、囲い込みといって、一部宅建業者が自己の利益優先させ、売主様に対し背信行為を働いています。



売主、買主双方の希望を聞いて取引を円滑に進めるのが仲介会社の役割だが、利益重視のあまり両手仲介(売主・買主双方から手数料をもらう)を優先させ、売主に背信行為をはたらく場合がある

今までは、売主サインを求めた場合、囲い込みを行っている業者とのやり取りでは、実際には、具体的な見込み客が存在しないにもかかわらず、自社顧客との取引を優先させたいがために【商談中】・【契約前】【一応預かりますが、先に申し込みがある】等の理由をつけて、取り合ってくれないケースがほとんどでした。
※レインズの取引情報管理機能の追加により、ある程度の透明化が示現しましたが、、これは専属専任・専任媒介契約物件での運用となるため、一般媒介物件【あえて一般媒介で契約】であることを理由に取引情報ガイドラインを無視する業者もいます。

今回下記のように改正されたため、この条項を根拠にできるため、今まで以上に交渉がやりやすくなります。

媒介契約の依頼者に対する報告について
媒介を依頼された物件について売買等の申込みがあった時に媒介依頼者に報 告する義務について規定されることとなりました。
媒介依頼者が物件の取引状況を的確に把握できるようご留意ください。

1.宅建業法の改正内容
「媒介契約の依頼者に対する報告」に関する宅建業法の改正内容は以下の通りです。 条文(新設) 第三十四条の二 8 媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、当該媒介契約の目的物である宅地又 は建物の売買又は交換の申込みがあつたときは、遅滞なく、その旨を依頼者に報 告しなければならない。
○売買等の希望が明確に示された文書による申込みがあった場合、依頼者にその旨 を遅滞なく報告しなければなりません。この規定に反する特約は無効となります。
○専属専任媒介契約、専任媒介契約だけでなく、一般媒介契約についても、この報 告義務の対象となります。
※条文をそのまま抜粋【宅建業法改正平成29年4月1日施行】

さらに、運用解釈についてこう記されています。
第34条の2関係 3 標準媒介契約約款について
3)標準媒介契約約款の運用について
① 宅地建物取引業者の成約に向けての義務について
 ロ 売買又は交換の申込みがあったときの報告について
購入申込書等の売買又は交換の意思が明確に示された文書による申込みがあっ たときは、依頼者に対して遅滞なく、その旨を報告することとする。依頼者の希望 条件を満たさない申込みの場合等であっても、その都度報告する必要がある。

【依頼者の希望 条件を満たさない申込みの場合等であっても、その都度報告する必要がある】
つまり、この義務化によって、売り側の業者判断で、条件が合わないため、この申し込みは売主に報告しない。とは、なりずらいわけです。
フリーペーパーやポータルサイト等の情報のほとんどは、売主から依頼を受けた物件情報です。
直接その情報元に問い合わせれば、当然ながら売主側にとって有利な交渉に進むことがほとんどです。
自身のエージェントとなる不動産仲介業者を見つけることが不動産購入の第一歩です。

個人間売買で受託購入する場合、10年間で最大200万円の税金が還付されます。その適用を受けるには「築後年数要件」というものがあります。マンションなど耐火構造は築25年以内、木造一戸建てなど非耐火構造は築20年以内であることが要件です。
​しかし、この要件は「耐震基準適合証明書の発行」もしくは「既存住宅売買かし保険の付保」によって、築後年数の要件は緩和(築何年でも良い)されます。
​買主様がこの住宅ローン減税の恩恵を受けられるように、この築後年数要件の緩和について買付申込前に必ずご提案しておりますが、これらの要件や補助制度、条件等わからない、知らないといった事業者も存在するのも事実です。

同じ物件を買うのに、エージェントの選択ミスで、利用できる制度を知らずに損をするケースもあることも知っておいてください。

購入物件を決める判断材料・価格交渉材料にも活用できるインスペクション【建物状況調査】を活用下さい。

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