アパート経営支援

これから始めるアパート経営の成功する基本的な重点10項目

1アパート経営の成功の鍵は入居者が常に入居する魅力のある物件であること。

・単身者・サラリーマン向けアパートなら、最寄駅「JRなど」までの所要時間は徒歩10分以内が望ましい。それが不可能なら少なくとも15分以内が限度かと思われる。

・ご家族住のお部屋なら駅近でなくとも良いだろう。通勤は車で通うか、バス便になるのか。駐車場が必要になるのか。ショッピング街はどうなっているのかを十分に確かめる事が必要となる。

2収益不動産は新築よいのか、中古物件がいいのか。どちらかと言えば、投資物件としては中古物件の方が有利。

3同時に資金調達が適切な金利で調達できること。利回りに応じた金利で、しかも15年以上の長期資金調達が望ましい。

4不動産会社を選ぶ。

・業歴のある地元不動産賃貸業者を選ぶことが必要ある。不動産業者の営業店長の力量が物を言う。常に営業店長との接触が大切だ。

5物件で立地や日当たり、部屋の広さなどは変更できない場合が多い。先の見通しを充分考慮の上決めること。

6空室対策が重要だ。

・不動産調査会社のタス(東京・中央)によると首都圏の空室率は15年夏ごろから急上昇。最も高い神奈川県は7月に36.66%に最悪を更新し、16カ月連続で悪化した。適正水準の上限30%を大幅に上回る。
・地元の賃貸専門業者の意見を聞いて対応策を決めることが一番だ。

7相続税増税対策のためのアパート経営は問題がある。

・アパート経営は20~30年と長期経営となる。借金も長期に返済することになる。先行き見通しを厳しく立て、安易な行動は慎まなければならない。

8建物の火災保険に即刻加入する必要がある。その火災保険には「時価保険」と「再調達価額」などの火災保険がある。再調達保険は火災が発生し全焼して場合、新たな建築費用は全額保証の対象になる。

9家族の連帯保証人は問題がある。

・入居者本人が家賃を滞納した場合、連帯保証人が即座に支払うことになっているが、老齢化などで支払い能力がない場合は、請求しても支払ってもらえない。保証会社と入居者との家賃保証契約が絶対必要だ。できれば連帯保証人と保証会社の両者に加入してもらうことが良い。

10建物は10年単位で補修する必要がある。維持管理は万全を期したい。

・常に建物は新築時の状態を維持しておくためには最低でも10年に一度は補修することが望ましい。空室で入居者募集をしたら直ぐ入居者が決まることが大切だからだ。


最後にアパート経営は難しい時代にさしかかっていることを再認識しましょう。

・その要因は需要と供給のバランスが大きく変化していること。
・少子高齢化によって日本は人口減少社会に突入した。
・しかしアパート建設は相変わらず増え続けている。

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