コラム

 公開日: 2017-03-09  最終更新日: 2017-03-13

6 空室対策が重要だ。それには地元の信頼できる、しっかりした専任の不動産賃貸業者を決めること。

これから始めるアパート経営の成功する基本的な重点10項目

その六 アパート経営の需給は崩れ、空室率は過去最悪の水準に達する。目算が狂ったオーナーは悲鳴を上げる。(2016年9月30日・日本経済新聞・2面)以下主要記事を抜粋していく。

(1)アパート経営が相続税の節税対策として脚光浴びる。

・母親が亡くなるとほどなく、大手の建設請負業者が訪れ、相談して土地にアパート建設を勧めてきた。9千万円という建設費にためらったが、担当者は「当社が全部借り上げ、入居者も集めます」と提案書を差し出した。

ところが、「空室リスクは覚悟していたけど、こんなにも早く出るなんて」。千葉県白井市の男性公務員(43歳)は肩を落とす。相続した土地にアパートを12年に建設した。2階建てで総戸数8戸。今年で築4年。最寄り駅から徒歩10分と条件は悪くない。だが、今年は一時、5戸が空室になった。

・国土交通省によると、7月の住宅着工の伸び率は持ち家が前年比6.0%だったのに対しアパートなど貸家は11.1%。大幅増の背景にあるのは相続税対策だ。

(2)業者の「家賃保証」に落とし穴 トラブル発生

・アパートの需給は悪化を続ける。不動産調査会社のタス(東京・中央)によると首都圏の空室率は15年夏ごろから急上昇。最も高い神奈川県は7月に36.66%に最悪を更新し、16カ月連続で悪化した。

・適正水準の上限30%を大幅に上回る。無秩序なアパート建設に行政も危機感を抱く。首都圏全体で見た場合は「当面空室率は改善しないだろう」(タスの藤井和之氏)。

(3)その対応策はどうすべきか。
一口で言えば地元の信頼できる、しっかりした専任の不動産賃貸業者を決めること。

(3)-1 私の事例を述べると。
これまで専任の不動産賃貸業者を解約し地元の一般不動産仲介業者に変更して協力体制を敷いた。

アパートは上尾市内に存在するが、専任の不動産賃貸業者は大宮駅東口にある。年初頭の募集時期2、3月に、4世帯中二世帯の15年以上お住いのお客さまから退去の申し入れが出だ。

この時期なら直ぐ入居者が決まるだろうと安心していたが、入居希望者の案内件数が2月8日から5月末日までの3ヶ月間に数件にとどまった。さらにもう一人の入居者からも退去の申し出があった。

これは大変だと、専任の不動産賃貸業者が怠慢だと決め6月1日に契約を解約して、地元の不動産仲介業者4社に客付け募集を依頼する。

その結果6月末日までに3人の入居者が決まる。地元の不動産仲介業者の頑張りで事なきを得た。

そして、入居者が決まった段階で地元のA社と専任の不動産賃貸業者と契約書を締結する。

そのA社は上尾駅西口前・東口前に3店舗を保有し客付け専門の、地元で8千件の管理物件を管理している不動産賃貸業者である。あくまでも空室対策などは地元業者の知名度や実績に基づいて、信頼関係を築き管理物件を価値あるものにしていく事が必要だ。

(3)-2 同時に、アパート経営はお客さまである入居者に長期間ご利用頂くことが何よりも大切なこと。それには家主は入居者との関係をしっかり築くことが重要だ。そして少なくとも10年ごとに建物の補修や改装など欠かしてはいけません。いつ見ても立派な建物を保持していく事が大切だ。このことが入居者を長くお住まいいただくことにつながることになる。

(3)-3 更に、近隣の家々様とのお付き合いも欠かせません。火が出たとか、煙が出ているよと、家主に対し電話連絡を頂くことはめったに無い事だが、何かが起きたときに即座に連絡してもらうことが極めて有難いことだ。

そんなことは管理業者に一任していればよいのではないのかと、おっしゃることかもしれませんが、なにが起こるか分からないので、近隣の家々さまとの関係も築いておかなければなりません。アパートの居住者との関係と近隣の家々さまの関係を抜きにしてアパート経営は考えることはできません。このことも入居者の関係を深めることになり、長く居住してもらうことに通じることです。

この記事を書いたプロ

金子勇経営コンサルティング事務所

経営コンサルタント 金子勇

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