コラム

 公開日: 2016-09-28  最終更新日: 2016-12-02

アパート空室ゼロ経営を始めるために、間取りづくりと不動産管理会社の選び方。

第一 アパート経営は10、20、30年と長期に亘って継続可能かどうかが問われる。当初の物件取得時の適切な対応が極めて重要になる。

私もワンルームアパート経営を30年にわたり営業してきたが、建築後の建物の改造や設備の変更はそう簡単にはできないものだということが分かった。

例えば、「浴槽とトイレ」一体型設備を設置したが、当初は、何の不満もなかったが、ワンルームアパートがいきわたると、一体型から浴槽とトイレは分離していないと嫌だ。と入居希望者は初めから受け付けない。

それなら、この浴槽とトイレの一体型設備を分離すればよいではないかと、いわれるかもしれないが、そう簡単には分離したくても移動が不可能だった。

従ってこの問題点を解決するには、問題が発生した段階で、随時変更できるような、対応策をアパート建設段階時に、考えておく必要ある。例えば、2DK~1LDKに変更するような時にも、簡単な工事で配置替えができるようにしておくことができれば便利性が高まる。

長期の先行き見通しを図ることは困難な場合が多い。時代の変化が激しく、しかも建築物は長期にわたるため、難しい問題が多く係ってくる。

ところで、アパート賃貸経営は言うまでもないが、入居者あって成り立っている。入居者が住み替えしてみて、前の住宅よりも現在のアパートと比べて、よくなった順位を見ると、日常の買物・病院などの利便性、台所・浴室・便所の広さ・設備、収納スペース、日照・など環境の条件、広さ・部屋数の順になっている。(国土交通省調べ)

これらのデータの内容を分析していけば、これからのアパート経営の戦略が自ずと将来性が見えてくる。これからのアパート経営をする人は、きびしい環境をいかに乗り切るかの対策を考えておきたい。

第二は 最近、不動産管理会社の競争が激しくなっている中、アパート経営を万全にしていくためには、入居者募集から、日ごろの管理サービス、改築、補修など細かなところまで徹底した管理を任せられる不動産管理会社を選定し管理に万全を期することが不可欠だ。

そして年季の入った地元管理会社を選ぶことが重要である。なぜ地元の管理会社でないといけないのか。

私の場合で言うと、上尾市内にアパートが存在するが、専任管理会社は大宮駅東口にある。年度初めなので募集時期2、3月に、4世帯中二世帯から退去の申し入れが出だ。

この時期なら直ぐ入居者希望者が出、入居者が決まるものと安心していた。今回、退去を申し出た入居者様は当アパートを15年以上に亘って、お住まいいただいた大切なお客様でした。

だが、今回の募集では入居案内件数が2月8日から5月末日までの間に数件にとどまった。お客様の案内件数が数件ならば、決まらないのは当然。さらに、もう一人の入居者からも退去の申し出がある。

これは大変だと、6月1日に従来の専任管理会社との契約を解約して、地元の不動産仲介業者4社に一般管理で客付け募集を依頼する。すると、6月末日までに3人の入居者が決まる。地元の不動産仲介業者の頑張りで事なきを得た。

私は先頭に立って専任管理会社と一般不動産仲介業者を一軒一軒訪問し協力体制を敷いた。そして、入居者が決まった段階で地元の不動産管理会社の一社と専任管理会社として契約書を締結する。
次回に続く
空室率過去最高で、目算が狂ったオーナーは悲鳴をあげる

この記事を書いたプロ

金子勇経営コンサルティング事務所

経営コンサルタント 金子勇

埼玉県さいたま市緑区原山2-20-11 [地図]
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