コラム

 公開日: 2016-09-26  最終更新日: 2016-12-01

相続税対策でアパート経営計画を立てるには、空室対策をふまえた「立地」と「家族構成」の検討から。

アパート経営は難しい時代にさしかかっている。その原因は需要と供給のバランスが大きく変化していること。少子高齢化によって日本は人口減少社会に突入した。しかし、アパートは変わらず続々と建っている。

つまり空室が最大の問題となってきている。データによると空室率35%にもなっているようだ。今後も、この空室は増加すれば、経営が一段と難しくなってくることが考えられる。ならば、その対策を重点においてアパート経営を実施していくことが必要になる。

その第一に考えることはアパートの建築場所をどこに選定し建築するか。(又は中古物件を購入するか)これが一番肝心なこと。

サラリーマン向けアパートなら、最寄駅までの所要時間は徒歩10分以内が望ましい。それが不可能なら少なくとも15分以内が限度かと思われる。

駅近なら土地価額が高額になる。しかし、バス便になると、利用者が限られどうしても、客付けが難しくなる可能性がある。家賃も高くを望めない。そのため空き室が増えてしまうかもしれない。

できれば、近隣に、有名大学などが存在し、その近隣地には、必ず学生向けアパートが必要になる。しかし、このような地域にはすでにアパートが立ち並んでいるはずだ。

第二はご家族住のお部屋なら駅近でなくとも構わないでしょう。その場合の通勤は車で通うか、バス便になるだろう。この辺のことを十分に確かめて建築する段階で決めその対応を図ることが望ましい。

建築面積が広ければそれだけ有利な条件となる。また、欠かせないのが各種のショッピング街の買物施設などである。

いずれにしても、その地域に住む「年代層」と「家族構成」「DINKS(注)」を綿密に調べることが必要だ。年代調査は20歳未満、20代前半と後半、30代前半と後半、40代、50代、60代と、それぞれ細かく調べることが必要条件だ。
(注)DINKsは、結婚後、子供を持たずに、夫婦とも職業活動に従事するライフスタイル。狭義には、意識的に子供を持たない共働きをこう呼ぶ。

家族構成においても「シングル」、「フアミリー」、「シルバー」「DINKS」層が、それぞれ何%の割合になるかを調べることが、アパート経営形態を考える上で必要条件である。そして、それに対応した建築計画を策定し決めることになる。
次回に続く
安定したアパート経営はのために。変更できる間取りづくりと不動産管理会社の選び方。

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経営コンサルタント 金子勇

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