コラム

2016-09-20

経営塾11-2一棟目のアパート経営は業績極めて良好。二棟目「セゾン上尾」(8戸)建築に取り掛かる

前回紹介した経営塾11-1のワンルーム「ウイング上尾」(10戸)の業績は極めて良好に推移している。

家賃収入も一階の家賃38、000円(二階家賃42、000)共益費2、000円、敷金は家賃の2カ月分。礼金2カ月分を契約時に受取る。それに連帯保証人付。この条件で契約できる期間約10年以上は無難に過ぎた。同時に退去者が出ても直ぐ新入居者が入れ替わる。良き時代だった。

現在の現況を考えると全く考えられない状況だ。現況は礼金ゼロ、敷金1ヶ月分取れれば御の字。それも敷金としては取れず、退去時に係る清掃費という名目でいただくことが一般的。なぜなら敷金なんか払いたくないのだと入居者は考える。

それに、今では入居者が家賃滞納を起こした場合、その債務を保証してくれる保証会社に加入することが、ほとんど義務付けられている。以前は親族が連帯保証人になれば良かったが、最近は保証会社が優先して加入の契約をしなければ、賃貸借契約を結ぶことができなくなっている。

その点については連帯保証人が親族の責務を全うしない場合が多く起きているのだ。この点は入居者が負担増なっている。

それと借家人が契約解除され、新たな入居者を募集する段階で家賃の値下げを不動産管理会社から要求される場合が多くなっている。元の家賃で入居者を募集するのはまれだ。値下げしないと入居者は決まらない場合が多いからである。

昭和63年早々にワンルームアパート2棟目を建築予定している。

前年に引続きワンルームアパートを建築するめ、建築業者に見積書を依頼した。建設地は上尾市浅間台。今回も北上尾駅から徒歩10分のところ。角地で竹藪が茂っていた。38坪の更地で、私が探しあてたもの。土地価額は58万円/坪と高額だ。管理会社など関係者数人に現地をつぶさに見てもらった。これならいけるだろうと賛同された。

私はワンルームアパート経営で、広い土地面積は望まない。50坪程度が一番いいと思っている。なぜなら広い土地にアパート建築しても、入居者が埋まらず、資金繰りに支障が出る場合を考えて、高額な借金をすることは危険が伴うからだ。万一アパート経営が順調にいかない場合はすぐに、買った物件を素早く転売するつもりだ。

第二棟目のワンルームアパート建築の見積額は2、400万円也。建坪面積40坪。坪当たり60万円の計算になる。建築業者には一切値引きはしない。値引きをすると業者は必ず建築箇所の何処かを手抜きする。そのようなことがないようにしっかりした建物を建築してもらいたいからだ。

必要資金は日本政策金融公庫、武蔵野銀行から15年返済で借入する。昭和63年2月ワンルーム二階建てアパート建築は完成した。セゾン上尾店(8戸)と命名する。早速、入居者募集広告をかける。

そして、「セゾン上尾」(8戸)次の建物がその外観です。ご覧ください。

次回に続く

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