コラム

2016-09-17

経営塾11-1私もワンルームアパート建設を埼玉県上尾市内で始める。今から約30年前の事。

「家賃収入を生む絶好のチャンスが到来した」中古マンション販売・管理の日本財託グループが都内で開いた会社員向けの不動産セミナーは熱気に包まれた。「サラリーマン大家」として本業以外の収入を増やそうと、120人の定員に200人以上が応募。マイナス金利政策でローン金利が急低下する中で、局部バブルの様相を示している。(日本経済新聞201年9月16日)。

実は私は平成2年(1990年)バブルが弾けた時期にワンルームアパート経営に取り組んだ。昭和62年、63年、平成元年と3年連続して、3棟のワンルームアパートを建築し、アパート経営に乗り出した。投資額(土地・建物)は1.2億円かかる。15年の長期資金を日本政策金融公庫や武蔵野銀行、みずほ銀行などから借入れた。

数多くの大規模ワンルームアパートを経営する業者は、急激なバブルが弾けた段階で、資金繰りが悪化したため倒産に追い込まれた企業は多かった。幸い私の場合はそのようなことがなく、安定して経営継続することができた。その最大の要素は入居者が絶えることなく、ほぼ100%の入居が途切れなかったことがその最大の要因。

その要因である条件をいくつか列挙する。

第一は、アパートを建設する地域をどこにするか。
上尾市内にしました理由は、私の住まいは埼玉県さいたま市で地価は結構高い。必要資金の関係で安い地域を選んだ。

その場合、入居者が通勤先の中心地域がどこかと考え、京浜東北線大宮市内やその周辺と浦和地域などを推察したが、大宮地域は地価が高い。その沿線地域を考え北上尾周辺を考えた。

高崎線、宇都宮線が開通していますが、どちらかといえば水害、地震などから地盤がしっかりしている高崎線を選び、上尾市内が静かで道路も広く、スーパーなどで買物も便利。これから発展する地域と推測し、現地をつぶさに歩く。

第二は交通の便が良いところを選ばないといけない。北上尾の新駅が新たに開設される予定と聞く。徒歩10分以内にある北上尾駅周辺がよいのではないか。

第三は私がアパート経営をはじめようとしたときは上尾市内にはワンルームアパートは一軒もありません。そこで、不動産仲介業者、建築関係業者などへ訪問し、ワンルームアパートを建築したら入居希望者があるかないか尋ね歩いた。その結果、訪問した関係先から、将来期待できることが分かる。

第四は客の立場に立って考えてくれる、しっかりした管理会社を選ぶことが大切。

そこで決めた地域に「上尾市上」に適地がある。
その地域に土地を取得し建築会社にワンルームアパート建設を発注した。そして、「ウイング上尾」(10戸)と名付けた。次の建物がその外観です。ご覧ください。


当アパートは2007年8月末日に売却した。

次回に続く。

この記事を書いたプロ

金子勇経営コンサルティング事務所

経営コンサルタント 金子勇

埼玉県さいたま市緑区原山2-20-11 [地図]
TEL:048-881-0941

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