コラム

 公開日: 2012-10-23 

先日のご相談頂いた案件より ~不動産投資で破綻する人を救いたい!~

皆さまこんにちわ、平素より弊社代表のコラムをご開封・ご購読頂き誠にありがとうございます。

①ファイナンシャルプランニングの手法で
 企業・従業員研修を実施し組織の活性化
②家計・保険の見直し診断専門

TSPコンサルティング株式会社
代表取締役の佐藤毅です。


今朝方より続く雨で、今日はやや冷え込んでおりますね。季節と気候の変わり目は、体調を崩しやすいので是非気を付けてお過ごし頂けましたら幸いです。

つい先日まで風邪っぽい体調だっただけに、健康=仕事というのが身に染みて分かります。

明らかに仕事に対する意識やベクトルが違ってきます。


それではコラム本題へ・・。

本日は先日ご相談を頂いたお客様の事例を元に、投資用不動産購入による破綻がなぜ起こっているのかをお話させて頂きます。不動産投資に興味のある方も、また現在保有されている方も非常に勉強になるようなコラムにします。お付き合い下さい。


そもそも論として、現在の日本経済は長く続くゼロ金利政策の継続で銀行預金金利が雀の涙程しか貰えない状況です。

都市銀行の平均は普通預金で0.02%です。

100万円預けて、160円しか貰えないのです。
【200円×0.2(源泉分離課税)が控除されて、(200-40)=160円】


銀行のATM手数料

土日・祝日に自分のお金を引き出すのに要す費用。

210円です。本当に利子が低い!!

そんな情勢下、より有利な運用先を求めて外貨預金や外国ファンドの購入という行動もないとは限りません。

その中でも、日本国内にある現物資産としての不動産投資に注目が集まるのはある意味では当然のことなのかも知れません。

一棟のビルや大きなアパートを所有するには、大きな元手(資金)が必要な為に新規参入が難しい情勢です。となると、少額の資金から始められる区分所有マンションへの投資は、手軽で便利な事は何となくお分かり頂けるのではないでしょうか!?


でもこの手軽さ故に、軽い気持ちで始めてしまう人が実に多いのです。


「家賃収入が100,000円で月々のローンが93,000円。月7,000円が手元に残り、ローンの返済が終われば、毎月家賃を生み続けるマンション(現物)とキャッシュの入る仕組みが貴方のモノに…」


上記の言葉は、とある不動産会社の営業マンに弊社のお客様が言われた言葉です。

確かに聞いていても、耳聞こえが良い様にも感じます。

不動産単独で見れば、この説明には何の問題も無い様に感じますが、事はそう単純ではない。

所得という観点で見るとすれば、不動産所得と共に総合課税になる、会社員の場合であれば給与所得を考慮する必要があるのです。


そして、ローンの返済の仕組みが
‘元利均等返済‘であることもポイント。

この返済方法は

経年に従い、返済に占める金利負担割合が逓減しますので経費参入出来る金額が逓減します。

そうすると、帳簿上の利益が膨らみ税金の負担が増えます。

これによって、手元のキャッシュが減っていきやがてはキャッシュアウトする。

そして税負担は毎年増えていき、持ち出しで購入不動産を維持するという逆転現象が発生するのです。

企業経営者の方や経理部門経験者の方はお分かりになる方もいるかもしれませんが、

「勘定合って、銭足らず」

とは、正にこのことではないでしょうか?


不動産投資という言葉がもしかしたら誤解を与えているのかもしれませんが、

不動産投資の本質は、不動産賃貸事業であるということなのです。

企業経営に同じなのですよね。そこには個々の事情があります。

他の所得であったり、置かれている状況。

個別に良く確認し、ヒアリングを実施。

そしてキャッシュフロー表を使って、今後の資金動向や返済シミュレーション。入居室や家賃の経年に伴う減価補正等を反映させていき、最終的にその人だけのプランを練って行く必要があるのです。

しかし、多くの不動産販売会社の営業マンは、そんなことはせずに売ることだけに専心してしまうのです。

それでは、本当の意味でのお客様目線での資産運用とは言えないのではないでしょうか??


私はこの様なミッションの元、一時過熱しブームとなった投資用マンションの購入に踊らされ、結果痛い目を見ている多くの人を救いたいと強く思っております。

弊社のお客様の中ですと、
20年間の所有期間で設定して、租税関連も含めた持ち出しが1,000万円という方もいました。

恐ろしい事です。


もし、皆様の周りで投資用のマンション等を購入検討の方が居ましたら是非弊社をご紹介下さい。
勿論、全て悪い物件ということではありません。以前のコラムでも書きましたが、不動産物件は

‘千三つ‘と言われている程良い物件は少ないのが現状です。
 (要は0.3%)

良い物件であるのかは、築年数でも利回りでもありません。

最終的にいくらのキャッシュが残るのか!

です。

最後まで購読有難うございました。


P.S.

弊社代表が講師を務めさせていただくセミナーのご案内です。

本日のコラムの内容をセミナーで講演させて頂きます。
FPとして知っておきたい!
不動産投資の隠れた落とし穴とは…。

ご相談頂いたクライアント様より了解を頂き、具体的なキャッシュフロー表によるシミュレーションを提示し、何故に破綻するのか。そのメカニズムと勘所をお伝え致します。詳しくは弊社のHPのセミナー予定欄を
ご覧下さい。

http://fp-tsp.com/seminer.html


本コラム及び弊社に対するお問い合わせはこちらより

http://fp-tsp.com/contact.html

TSPコンサルティング株式会社
代表取締役  佐藤 毅

この記事を書いたプロ

TSPコンサルティング [ホームページ]

ファイナンシャルプランナー 佐藤毅史

東京都豊島区東池袋1丁目36番3号 池袋陽光ハイツ507 (本社) [地図]
TEL:03-5957-5027

  • 問い合わせ
  • 資料請求

このコラムを読んでよかったと思ったら、クリックしてください。

「よかった」ボタンをクリックして、あなたがいいと思ったコラムを評価しましょう。

0

こちらの関連するコラムもお読みください。

<< 前のコラム 次のコラム >>
最近投稿されたコラムを読む
プロへのみんなの声

全ての評価・評判を見る>>

 
このプロの紹介記事
金融商品の販売を行わないファイナンシャルプランナー 佐藤毅さん

経済や財務、金融商品などのお金に纏わる知識を広く持つコンサルタント(1/3)

 夢のマイホーム購入、子育て、教育、老後。人生の中で大きな決断が必要なときには必ずと言って良いほど、お金について考えなければならないことが多いものです。  しかし、この人生の大きな決断は人生で一度きり。本や雑誌の特集などに目を通し勉強し...

佐藤毅史プロに相談してみよう!

朝日新聞 マイベストプロ

不動産に関して特に高い専門性を有するFP

事務所名 : TSPコンサルティング
住所 : 東京都豊島区東池袋1丁目36番3号 池袋陽光ハイツ507 [地図]
(本社)
TEL : 03-5957-5027

プロへのお問い合わせ

マイベストプロを見たと言うとスムーズです

03-5957-5027

勧誘を目的とした営業行為の上記電話番号によるお問合せはお断りしております。

佐藤毅史(さとうつよし)

TSPコンサルティング

アクセスマップ

このプロにメールで問い合わせる このプロに資料を請求する
このプロへのみんなの声

投資用不動産購入後のシミュレーションに絶句…。

知人の社労士の方と話をしていて、投資用マンション購入後の...

ともくん
  • 30代/男性 
  • 参考になった数(17

このプロへの声をもっと見る

プロのおすすめコラム
【アホノミクスの功罪①】生活物資の価格高騰に消費者はどうすれば良いの!?

【直近開催の公開セミナー情報】◆11月22日(土)ビジネス教育出版社様にて講演します。10:00~13:00...

[ ファイナンシャルプランナー(FP) ]

劇薬を超えた日銀の追加緩和~中小企業は景気回復していない!~

【直近開催の公開セミナー情報】◆11月5日(水)ビジネス教育出版社様にて講演します。10:00~13:00...

[ 経営者としての見解 ]

この国の間違った価値観~生活保護はあるべくしてあるべき!~

【直近開催の公開セミナー情報】◆11月5日(水)ビジネス教育出版社様にて講演します。10:00~13:00...

[ ファイナンシャルプランナー(FP) ]

円安倒産増加に見る、日本のイマ アベノミクスは本当に正しいのか!?

【直近開催の公開セミナー情報】◆10月11日(土)ビジネス教育出版社様にて講演します。10:00~13:00...

[ ファイナンシャルプランナー(FP) ]

独立・起業を目指す人が押さえて欲しい、値決めの基礎知識

【直近開催の公開セミナー情報】◆10月11日(土)ビジネス教育出版社様にて講演します。10:00~13:00...

[ 経営者としての見解 ]

コラム一覧を見る

スマホで見る

モバイルQRコード このプロの紹介ページはスマートフォンでもご覧いただけます。 バーコード読み取り機能で、左の二次元バーコードを読み取ってください。

ページの先頭へ