コラム

 公開日: 2014-05-06 

REIT市場が活況の理由 ~2つのマネーが流入する上昇相場の展望を考える~

【直近開催の公開セミナー情報】


詳細は弊社HPへ。。


http://fp-tsp.com/seminer.html




◆5月15日(木)
ビジネス教育出版社様にて講演します。
10:00~13:00
不動産投資リスクの基礎知識~対処法から出口戦略まで~


14:00~17:00
企業の販売戦略・広報活動の視点から見る企業分析手法



◆5月31日(土)
ビジネス教育出版社様にて講演します。
10:00~13:00
住宅ローン破綻の現状と任意売却による解決方法



参加希望の方は以下より問い合わせください。

電話:
03-5957-5027

メール:
info@fp-tsp.com



皆さまこんにちわ。
平素より弊社代表のコラムをご開封・購読頂き、誠に有難うございます。



ファイナンシャルプランニングという考え方で、個人法人合わせて延300件以上のコスト削減実績


ファイナンシャルプランナー(FP)として、講演・セミナーを年間150件以上実施

TSPコンサルティング株式会社 代表取締役

佐藤 毅史(さとう つよし)です。


世間は本日がGWの最終日という事もあり、帰省ラッシュと最後の休日を買い物で遊びつくそうとする人たちの混雑で池袋をはじめインフラ関連は大変にごった返している様です。

小生の子供の頃ですが、特に父は混雑が大変にきらいだったので、こういう時は自宅待機して、閑散期や早朝等を朝の移動に使っていたことを記憶しております。

何やかんや良い思い出と言いますか、大人になって気付く両親のありがたみというやつであります。

弊社もGWは基本はお休みすることなく営業しておりました。筆者個人としては昨日のみリフレッシュ休暇を家族と過ごしておりましたが、おかげで本日はすこぶる仕事の調子が良いですね。


さてさて、久しぶりのコラム更新という事で、本日は専門であります不動産市場について。

先日も講演して参りましたが、不動産投資信託。

いわゆるリート(以降REITとする)について、本日は書き記したいと思います。


投資をする際に考えられるのが、いわゆるリスク分散という考え方です。

『卵は一つの籠に盛るな』

とは良く聞く話であります。

不動産の多くは高額で、一般消費者が投資対象として扱うには難しい面もあります。

特に、保有してからの運用・管理は弊社が専門で行っているPMとBMという事業領域で玄人性の高いビジネスです。

ですので、投資初心者がいきなり現物資産をなけなしの頭金で購入する事は非常におすすめ出来ないわけであります。

また、個人で買えるのはせいぜいショーもないワンルームマンションか、否かにあるオンボロアパートの場合が多く、目利きも簡単ではありません。
その点、証券化投資商品としてのREITですと、少額から運用可能な面もあり、また基本的には一等地にある優良不動産を対象としていることから、資産による裏付けが取られており、予想配当も現在時点における日本の上場投資信託(J-REIT)の平均配当利回りは3.7%という事で、これは、国債の利回り【0.6%】を遥かに上回り、一部上場企業の配当利回り【1.8%】をも超えているので、

不動産への資産配分を考えて、投資する方ほど、REITがおすすめともいえるのです。

とはいえ、投資信託に比べると高額な場合も多いのですが、何故REIT市場が活況と言えるのでしょうか!?

それは、昨年の4月4日。

日本銀行の金融政策決定会合において、質的・量的金融緩和の実施が発表されました。
いわゆるアベノミクスに言われるところのインフレ率2%という指標を達成するために、日銀と政府が如何にしてそれを成すべきかの、方針でありますが、

この中で、日銀がリスク資産としてのREITの買入を1,700億円まで拡大し、買入銘柄の格付けについても従来よりも信用が低い銘柄まで拡大すると発表。

合わせて、金融機関への買いオペ(銀行の国債を買い上げ、お金を間接的に市中にばら撒く)を実施する事で、金融機関の当座預金残が増え、必然的に貸出か、リスク資産の購買という流れに向かっていくのですが、

ここで掲題に書いた、2つのマネーについて説明します。

いわゆる
「積極マネー」

というのが、日銀が1,700億円まで買入枠拡大を表明した、国の底上げ的な意味合いでのお金。

「消極マネー」

というのが、日銀の買いオペによって預金残が増えて、国債買ってもインフレで目減る資産に対して、致し方なくも運用でオーバーパー(プラス)にするために、現物資産による裏付けがあり、国も買入している安定資産と目されるREITへと、致し方なく流れるお金。


現状ではこの2種類のマネー流入によって、REIT市場は上昇軌道を描いております。

また、景気の流れが良好に向かう事で、金利が上昇します。

金利上昇は借入によって不動産を取得するREITにとってはマイナス因子なのですが、その金利上昇が景気の好循環によって、不動産市況における賃料上昇になって還元されると、結果的にはインフレに強い不動産の本領発揮!!

というのが、理屈の上でのマーケットなのですが、果たして…。


筋書き通りに行けば、底堅い国と金融機関による二刀流マネーの流入で、堅調に推移する事が想定されます。

ここではREITが良いかの様に書いておりますが、勿論REITにもリスクがあり、金利上昇をはじめ、PML比率の算定から、DSCR比率の低下等、他の要因も含めて、スポンサー企業の信用など、複合的に検討する事が多数あります。


本日は堅調に推移するREITの理由について、簡単にではありますが、お話させて頂きました。

GW中にこちらにてセミナーをしました内容の一部抜粋ですが、ご参照までに。

次回は7月を予定しております。


http://www.bks.co.jp/seminar/s05/FDS-TAKESHI-SATO-20140504.html


最後まで購読頂き、ありがとうございます。




もしご興味ありました方は、宜しければ一度弊社HPで小生のセミナー風景等も見てみてください。
ユーチューブで無料視聴出来ます。良ければご覧になってください。
http://fp-tsp.com/index.html



著作に興味を持っていただけた方は、良ければ下記のアマゾンURLよりお買い求めください。
リアル書店でも大体的に展開しております。
http://www.amazon.co.jp/%E4%B8%80%E6%9D%AF%E3%81%AE%E7%89%9B%E4%B8%BC%E3%81%8B%E3%82%89%E8%A6%8B%E3%81%88%E3%81%A6%E3%81%8F%E3%82%8B%E6%97%A5%E6%9C%AC%E7%B5%8C%E6%B8%88%E3%81%AE%E8%BB%8C%E8%B7%A1%E3%81%A8%E3%81%93%E3%82%8C%E3%81%8B%E3%82%89-%E4%BD%90%E8%97%A4-%E6%AF%85%E5%8F%B2/dp/4828304738






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