コラム

 公開日: 2013-12-05 

地上げに伴う私道の取り扱いについて 共有・セットバックなど…

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ファイナンシャルプランニングという考え方で、個人法人合わせて延300件以上のコスト削減実績


ファイナンシャルプランナー(FP)として、講演・セミナーを年間150件以上実施

TSPコンサルティング株式会社 代表取締役

佐藤 毅史(さとう つよし)です。

本日はいきなりコラムへ…。

最近のご相談事例として、自分の所有している不動産についての私道負担に関するお話とセットバックの必要性について、質問を受ける事がありました。

ですので、下記に取り上げます。

 私道にもいろいろな態様がありますが、今回対象となった道路は42条2項道路に指定された私道でした。42条2項道路は、建築基準法の道路の規定が適用される前から 存在する道路のうち、幅員4m未満の道路をいい、建物再建築時にはセットバックの義務を負うこととなります。

セットバックとは、建物と立地する土地は前面道路の中心から各2mの幅員を要する中で、それを満たさない場合には、自用地を道路として提供する事が求められている義務のコトです。


 ご相談の内容は、当該道路に関し、所有権持分を全く持たないものが自動車で通行できるかといった趣旨です。
「42条2項道路という建築基準法上の道路となっているのであれば自由に通行できるのでは」と考えた方もいらっしゃれば、「確かに42条2項道路に指定されているが、他人の土地であり自由に通行できるのは疑問」と考えた方もいらっしゃると思います。この点、民法や裁判所判例では以下の通りとなっています。
1)42条2項道路となっていることで所有者でない者がその道路を通行する権利を主張できるか?
 →42条2項道路であるだけでは、当然に通行する権利を主張することはできません。
  この点、最高裁判決の考え方を要約すると以下のようになります。

・2項道路や位置指定道路は、建築基準法上の道路であり、その道路の範囲内では所有地であっても建物等を建築してはならないという公法上の義務を所有者は負う。
・このような建築基準法上の規制の結果として、通行する権利を持たない第三者であっても、その道路を通行することができる。(これを反射的効果といいます)
・この場合、仮に私道所有者が、特定の第三者に対し通行することを拒否又は妨害した場合、その第三者は通行する権利を有するわけではないので、通行又は妨害排除を請求することはできない。

権利を持たない以上、仮に通行を禁止されてもその排除を求める事はできないということです。

2)そうすると、他の土地に囲まれた土地の場合、どこにも行けなくなるのではないか?
→民法では、このような土地を対象に「囲繞地通行権」の規定(210条1項)を置き、他の土地を通行する権利を認めています。なお、この規定により通行権が認められるには、「通行者にとって必要であり、かつ通行される土地のために損害が最も少ないものを選ばなければならない」(211条1項要約)とされており、通行者が任意に通行する場所を選べるものではありません。ちなみに、ここでいう「他の土地に囲まれて公道に通じない土地」には、「物理的に公道に通じていたとしても、土地の形状・面積・用途などを考慮してその土地に相応した利用が困難な場合」を含むと解されています。
 また、そもそも私道所有者との間で通行に関する契約書を締結すれば、その契約を根拠として通行を主張することは可能です。売買時に買主から要求される「私道に関する通行・掘削承諾書」等も、これに類するものです。

3)囲繞地通行権もなく、通行に関する契約も締結していない場合で、通行を妨害された場合、これを排除することはできないのでしょうか?
 →私道の通行が反射的効果として認められているにすぎない場合でも、妨害排除請求が認められた判例があります。
  平成9年12月18日の最高裁判決で、以下の通り判示しております。「当該道路を通行することに日常生活上不可欠の利益を有する者は、同道路の通行をその敷地の所有者によって妨害され、または妨害される恐れがあるときは、敷地所有者が上記通行を受忍することによって、通行者の通行利益を上回る著しい損害を被る等特段の理由がない限り、敷地所有者に対し上記妨害行為の排除及び将来の妨害排除の禁止を求める権利を有するというべきである。」
必ずとは言えませんが、日常生活上不可欠の利益を有すると認められれば、妨害排除の請求が認められることがあります。

 実務上、私道の通行に関しては、徒歩の通行よりも自動車による通行を巡って争いになることが多いと思われます。徒歩による通行が認められた場合でも、当然に自動車による通行が認められるとは限りませんのでご注意ください。


今後、五輪の過熱による東京周辺土地の用地買収の中で、私道に掛かる取り扱いが注目される事が容易に想像できます。

私道は権利も持ち分も持ち方も複雑な事が多く、開けてみると結構グロッキーになる事がありますので、是非、これらの私道に該当する土地をお持ちの方は、解決策について、専門家に相談してくださいね!


勿論、小生がその専門家ですので、ご用命ありましたら幸いです。


最後まで購読頂き、ありがとうございます。




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