コラム

 公開日: 2012-09-15 

集合住宅再生の現実論 ~これからのマンションのあり方について~

皆さまこんばんわ、いつも弊社代表のコラムをご開封・ご購読頂き誠に有難うございます。

TSPコンサルティング株式会社 代表取締役
ファイナンシャルプランナー(FP)の佐藤 毅です。

今日は午後より雑誌社の取材で、某芸能人のタレントさんと対談させて頂きました☆

非常にお綺麗な方で、年齢も近い事から良い刺激を受けました。

彼女は年下なのですが、しっかりとした芯を持っている方で私も以下の発言がグッと印象に残ったのでシェア致します。

「私自身はこの人になりたいという人は居ないけど、この人になりたい!と言われる人になりたい」

う~む、そうだよな…。

研修・セミナー、講演業務で、‘先生‘や‘講師‘と言われるポジションに居る自分にとって非常に刺さる言葉でした。

芸能界で最初は「可愛い」という印象であった彼女でした、

「綺麗」という印象に変わっていました。凄く前向きで、一生懸命なんだろうな。

大変な世界で長く活躍をされているヒトで、きっとたゆまぬ努力を継続されているんだろうな…。

そう思いつつ、では自分はどうなのか。

たゆまぬ努力をしているのか。自分をブランディング出来ているのか!?

今後のビジョンや方向性は明確か??


40分位の対談でしたが、本当に多くを気付かせて頂きました。

今日はiPhoneで写真を撮り忘れたので、後日記者さんより頂ける写真データが届きましたらこちらのページでUP致します☆


さてさて、今日は少しディープなお話しを書きたいと思います。
前職で不動産管理会社の営業マンとして携わった時に経験したことも踏まえてお送りします。


現在、日本では駅前を中心に高層マンションの建築ラッシュが起こっております。

そもそもマンションがこれだけ普及した理由ですが…。

①首都圏は地代が高く、持ち分割で安く取得出来る為
②そもそも国土が狭く、土地の有効利用という観点から横(面積)ではなく、縦(容積)を利用するという観点より
③戸建よりロッドで建築するので業者的に美味しい


という様な点が挙げられます。

集合住宅の建築ラッシュが起こったのは高度経済成長期。

1970年代頃よりピークになったとも言われております。

それらの集合住宅(マンション群)の多くが、現在築年数にして40年以上になっているのです。

マンションの場合、建替えや大規模修繕等を実施することが必須です。

良く聞かれるのは、多くの消費者の方が「不動産は永久に不滅です!」

という様な事を平気でいう事なのです。


コンクリートの理論上の寿命は100年と言われておりますが、東京駅の丸ビル(三菱地所の宝物)は結局管理をしっかりしていても60数年で建替えております。

これも相当に伸ばして伸ばして、という結果です。

では、マンション等の生活設備に使う集合住宅の場合にはどうでしょうか?

毎月所有者は修繕積立金というお金を少額ですが貯めております。この積立金をベースにメンテナンスを実施するのですが、このお金に問題があります。

そもそも管理する上で、いつ使うのかわからないお金に対して入居者はかなりシビアです。

高い所よりは安い所の物件を選ぶ傾向にありますが、それが結構危険です。

国土交通省ガイドラインによると、㎡辺りの修繕積立金の適正額通り積立を実施出来ているマンションは20%にも満たないという統計もあるのです。

では、不足する場合にどうするのか。

そう、不足分は追加の拠出(持ち分割)を求められる場合が多いのです。

ここで壁にぶち当たります。

①合意形成
②少子高齢化による構造変化
③持家比率の低下による、問題の先送り化


築古マンションをわざわざ高額なメンテナンス費用を拠出して、若い世代が住まうでしょうか?

そのメンテナンス費用を頭金にして、より良い物件に住み替えたりするのではないでしょうか??

老夫婦の場合、終の棲家として余生を過ごし建物よりも生活の質の充実に焦点を充てるのでは無いでしょうか??

そうなると、建て替えの進まないメンテナンスも何もされない、ゴーストマンションが出来上がるのです。

見た目に汚く、入居は減り、更に人は減る。

負のサイクルに突入してしまうのです。今都内ではそのような高層マンション予備軍がガンガン林立しているのです。特に例をあえてだすなであれば、

多摩ニュータウンがまさにそうです。

夢の都心からの喧騒を逃れる優良住宅と言われたのはつい最近。

今はどうでしょうか?

街自体が高齢化し、孤立化しているのです。

そして都会から離れている事と、微妙な距離感から

‘陸の孤島‘

となって来ているのです。

なので、都内を中心に集合住宅(マンション)を購入する方が増加している事に私は危機感を抱いております。皆様は約束されたような虚構のマンションライフに夢を見がちですが、集合住宅はその後の財産処分(相続、建替え、修繕等)において、非常に制約を受けるのです。

ここまで話をする不動産屋はほとんどいないのではないでしょうか?

中立、そして公正に正しい知識や現状の情報を提供することに私は使命を感じております。

それが、ファイナンシャルプランナー(FP)としての私の責務だと思うのです。


皆様の住まいは、戸建ですか?マンションですか?

これからの住居の事。

考えてみませんか?


最後まで購読ありがとうござました。


P.S.
セミナーのお知らせ

不動産の住居選定を巡る問題。

見えにくく、わかりにくい問題ですが、資産価値という側面で
一戸建てかマンションなのか。

そして経年によるメンテナンスコストから不動産の出口戦略に至るまで多角的に講義を致します。

マイベストプロを見た!
という方には、総額¥15,000以上の別添資料と相談(1時間)を無料で提供致します。

以下のURLより確認願います。

「一戸建てかマンションか!? ~多角的アプローチで紐解く住居の選択~」
http://www.bks.co.jp/seminar/s10/FDS-TAKESHI-SATO-20121007.html


ご意見・感想、要望、執筆・講演依頼はこちらまで↓

info@fp-tsp.com

TSPコンサルティング株式会社
代表取締役社長  佐藤 毅

この記事を書いたプロ

TSPコンサルティング [ホームページ]

ファイナンシャルプランナー 佐藤毅史

東京都豊島区東池袋1丁目36番3号 池袋陽光ハイツ507 (本社) [地図]
TEL:03-5957-5027

  • 問い合わせ
  • 資料請求

このコラムを読んでよかったと思ったら、クリックしてください。

「よかった」ボタンをクリックして、あなたがいいと思ったコラムを評価しましょう。

0

こちらの関連するコラムもお読みください。

<< 前のコラム 次のコラム >>
最近投稿されたコラムを読む
プロへのみんなの声

全ての評価・評判を見る>>

 
このプロの紹介記事
金融商品の販売を行わないファイナンシャルプランナー 佐藤毅さん

経済や財務、金融商品などのお金に纏わる知識を広く持つコンサルタント(1/3)

 夢のマイホーム購入、子育て、教育、老後。人生の中で大きな決断が必要なときには必ずと言って良いほど、お金について考えなければならないことが多いものです。  しかし、この人生の大きな決断は人生で一度きり。本や雑誌の特集などに目を通し勉強し...

佐藤毅史プロに相談してみよう!

朝日新聞 マイベストプロ

不動産に関して特に高い専門性を有するFP

事務所名 : TSPコンサルティング
住所 : 東京都豊島区東池袋1丁目36番3号 池袋陽光ハイツ507 [地図]
(本社)
TEL : 03-5957-5027

プロへのお問い合わせ

マイベストプロを見たと言うとスムーズです

03-5957-5027

勧誘を目的とした営業行為の上記電話番号によるお問合せはお断りしております。

佐藤毅史(さとうつよし)

TSPコンサルティング

アクセスマップ

このプロにメールで問い合わせる このプロに資料を請求する
このプロへのみんなの声
オサダ
  • 30代/男性 
  • 参考になった数(12

このプロへの声をもっと見る

プロのおすすめコラム
【アホノミクスの功罪①】生活物資の価格高騰に消費者はどうすれば良いの!?

【直近開催の公開セミナー情報】◆11月22日(土)ビジネス教育出版社様にて講演します。10:00~13:00...

[ ファイナンシャルプランナー(FP) ]

劇薬を超えた日銀の追加緩和~中小企業は景気回復していない!~

【直近開催の公開セミナー情報】◆11月5日(水)ビジネス教育出版社様にて講演します。10:00~13:00...

[ 経営者としての見解 ]

この国の間違った価値観~生活保護はあるべくしてあるべき!~

【直近開催の公開セミナー情報】◆11月5日(水)ビジネス教育出版社様にて講演します。10:00~13:00...

[ ファイナンシャルプランナー(FP) ]

円安倒産増加に見る、日本のイマ アベノミクスは本当に正しいのか!?

【直近開催の公開セミナー情報】◆10月11日(土)ビジネス教育出版社様にて講演します。10:00~13:00...

[ ファイナンシャルプランナー(FP) ]

独立・起業を目指す人が押さえて欲しい、値決めの基礎知識

【直近開催の公開セミナー情報】◆10月11日(土)ビジネス教育出版社様にて講演します。10:00~13:00...

[ 経営者としての見解 ]

コラム一覧を見る

スマホで見る

モバイルQRコード このプロの紹介ページはスマートフォンでもご覧いただけます。 バーコード読み取り機能で、左の二次元バーコードを読み取ってください。

ページの先頭へ