コラム

 公開日: 2013-05-10  最終更新日: 2014-07-03

【不動産FPの緊急提言③】マンションに掛かるお金の全て~逓増のカラクリ・怪談、教えます~

皆さまこんにちわ。
平素より弊社代表のコラムをご開封・購読頂き、誠に有難うございます。



ファイナンシャルプランニングという考え方で、個人法人合わせて延300件以上のコスト削減実績


ファイナンシャルプランナー(FP)として、講演・セミナーを年間100件以上実施

TSPコンサルティング株式会社 代表取締役

佐藤 毅史(さとう つよし)です。

ゴールデンウィーク明けの休みというのは気も重くなりがち。そんな皆さんにとって、ようやく週末金曜日を迎えましたね。

会社員の時分には、筆者もそれはそれはこの日を待ちわびていた事です(笑)

とは言っても、現在はまだまだこれからの経営者ですから確実に伸ばしていきたいと思っております。

その為にも、ヒトの倍以上、いや桁を増やして100倍、1,000倍は努力しないといけないと考えております。結果が全ての世界。

伸びていくには、気違いと思われるほどの努力と研鑽が不可欠です。


新しい時代のファイナンシャルプランナー(FP)として活動し、人様に‘価値’を提供する為にも、今後はあらゆる面でトップリーダーとして活動しないと行けません。

とは言っても、これは私だけで十分です。皆様は無理すると身体に毒ですので、休息は非常に大切な事。お休みも仕事のうちですので、しっかりと休み、そして、その後の仕事に大いに生かしていきましょう!!


さてさて、それでは本日のコラムへと参ります。

2日間続けていく中で非常に多くのマンション購入検討者の方から質問が寄せられております。

既に購入された方からもお問い合わせ頂き、非常に意義のあるコラムを書かせて頂いている事に、嬉しさを感じております。私は会社員時代に管理会社に居りましたので、その辺のところは常に見てきた関係上、実は今更の感もありますが、ようやく注目されてきた。
いや、ようやく事の重大さに気付いたと言っても良いでしょうか。


一昨日・昨日の連載で、マンション等共同住宅普及の真実と、共有というまやかしの所有権の真実について書かせて頂きました。

未だの方はこちらよりチェックしてみてください↓


【不動産FPの緊急提言①】
マンションがここまで普及した本当の意味~これからの住居のあり方~
http://mbp-saitama.com/fp-tsp/column/2103/


【不動産FPの緊急提言②】
マンションは本当に‘自分のモノ’なのか!?~共有の真実~
http://mbp-saitama.com/fp-tsp/column/2107/



本日お送りするのは、その核心です。

【不動産FPの緊急提言③】
マンションに掛かるお金の全て~逓増のカラクリ・怪談、教えます~

マンション居住者の方は毎月の住宅ローン以外に、以下のお金を別口で支払っているはずです。
・管理費(名目は共益費となっている事も有り)
・修繕積立金

これ以外にも『自治会費』

等の名目でお金を支払われている人もいるかも知れません。

一方で戸建住宅居住者はこのようなお金を支払っているのかというと…、

「支払っていない」

が回答になります。


戸建住宅は自己責任の元に、自身で修繕積立金を貯金ベースで賄う必要性があります。もちろん実際に実施するか否かの時にも同じ。
全て、自己判断に委ねられている所が大きいのです。


では、マンション等は何故にお金をプールしておく必要性があるのでしょうか!?

「様々な居住者がおり、価値観も異なる中で大規模建築物の修繕を行うには、事前に定期金を積み立てておく必要性がある」

上記がとある管理会社の営業マンが話していた言葉の一説です。

確かに言いえて妙であります。

「イザとなった時にお金が無い」

では笑えたものでは有りません。

マンションの管理費というのは、例えば戸建では当たり前の様な家の周りの掃除等をお金を払って管理会社に代行してもらっているだけとは考えられないでしょうか!?

勿論自分たちで出来るのであれば、それは自分たちで行った方がお金的には節約になります。

そもそもの話として、自分たちの所有物を人様に管理させるというのは、日本特有のモノかも知れませんが、本来の管理としてはあるべき姿ではない様に感じるのです。

実際弊社が入居しているオフィスビルは自主管理建物となっております。

所有者の方で共同で管理しているので、なかなか管理の眼が行き届いている状況です。


つまり、以前のコラムでも書きましたが、支払う事が当たり前だと言わんばかりに

管理費と修繕積立金を支払い慣れてしまうと、もはや管理会社の言いなり(モルモット)となってしまっているのではないでしょうか!?


弊社のクライアントで、マンションに居住する人に話を伺うと、
ここ1~3年の間にマンション等の管理費・修繕積立金が増額になったと答えるお客様が全体の70%近くに上っているのです。

これについては、当初は安い(定額)管理費等で募集を行います。

当然ですが、最終的には為になるお金として有効に使われ(はず)のですが、やはり当初はその様に思えても心のどこかで引っかかりが…、あると…。

結果として、安価な管理費・修繕積立金の物件をチョイスする方が多いのです。

現在の日本の集合住宅においては、供給されている物件のおよそ70%以上が慢性的な積立金不足と言われております。


今後は値上げをしていかないと、経年劣化で朽ち果てていくだけになってしまい、都心のゴーストマンションと言われるような物件が誕生する危険性もはらんでいるのです。

実際に一部地方ではゴーストマンションも誕生しています。
例えば、かつては都心を少し外れて郊外に広々とした家を持とうと、宣伝されて売り出された、

多摩ニュータウン

今や、
「多摩ゴーストタウン」

となっている訳です。

居るのは、お年寄りばかりで、ある意味では

‘陸の孤島’

と化しています。

話は逸れてしまいましたが…、では、何故修繕積立金は増額しないといけないのでしょうか!?

此処には、『需要と供給』

というバランスが働いてきます。

建築資材(コンクリートや鉄筋、木材等)は勿論のことながらその量に限りがあります。

日本ではアベノミクスの影響で公共事業がようやく活況付きそうですが、日本以上に新興国等での需要が旺盛な事を皆さんはご存じだったでしょうか!?

例えば、中国、東南アジア、アフリカ。

現在ではマサイ族ですら、携帯電話(アイフォン)を使用している時代です。新興国の成長は目覚ましく、今まで竪穴式住居に住んでいたのは、過去の話。


新興国の建築資材需要は物凄い事になっています。

そうなると、限りある建築資材は価格での取り合いになります。

需要は見込まれるのに、供給が追い付かない。


そうです、その様にして価格は高騰を続け、先日で云いますと築地のマグロの初競りで昨年の3倍の値段で取引されたことが記憶に新しい所です。


イマ、マンション等の修繕積立金問題は臭いモノには蓋という状態では隠せないほどに大きな問題となっています。

ICカードやクレジットカード同様に、支払い意識の希薄化を招き、管理にしても修繕工事にしてもすべて業者任せ。

これでは、業者のやりたい放題。

過去私が管理会社に居た時に、とあるマンションの修繕工事を巡る見積競争に参加した所、

とある大手デベロッパー系管理会社

東〇コミ〇ニティ

の大規模修繕工事のお見積りが書面上1億6千万円(表記上は出精値引きあり)であったのですが、弊社で見積を取り直した所、


7千万円


になりました。では、この差額9千万は、何!?

となると、それは、業者に任せっきりになっている居住者の管理怠慢による高い授業料とも評価出来るのです。

皆さんの拠出したお金がこのようにして管理会社の儲けに化けている真実を知れば、何故に高層マンションがここまではびこって普及したのか!?

各社が必死になって供給しようとしているのか!?


その意味が分かるのではないでしょうか!?

私は別にマンションを否定しようとは思っておりません。


勿論、実際に何件かの物件ではマンション購入セミナーというモノを受託した事もあります。ですので、その辺は注意願いたいのですが、マンションの持つ特有のリスクとデメリット。

そして共有の真実を知り、自己所有物としての意識をどこまで徹底浸透させられるのか。

ここにこそ、本来あるべきマンションの保有の姿があるのではないでしょうか!?

しかし、多くのマンション居住者は知らないのです。

それは真実を隠す業者の側と、業者の儲けが還流する国との思惑の中に隠されていて、容易には見えてこないからではないでしょうか!?

これからの住居選択を考える一つのきっかけとして、当コラムが皆様のお役に立てば幸いです。

本来であればこのような話をすべての不動産会社や中立という名の御旗の元に活動するファイナンシャル・プランナー(FP)に、提案する知識があれば良いのですが、如何せん多くのFPという方は教科書的知識を有していてもそのほとんどが実践的知識を持ち合わせていない。

だからこそ、節約本も実践的で無いし、ダイエット本も世にはびこってしまうのです。

私はこれからも新しい時代のファイナンシャルプランナー(FP)を目指すべく、情熱をもって全力で走り続けたいと思います。


最後まで購読頂き、ありがとうございます。


もしご興味ありました方は、宜しければ一度弊社HPで小生のセミナー風景等も見てみてください。
ユーチューブで無料で視聴出来ます。良ければご覧になってください。
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著作に興味を持っていただけた方は、良ければ下記のアマゾンURLよりお買い求めください。
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