コラム

2013-05-08

【不動産FPの緊急提言①】マンションがここまで普及した本当の意味~これからの住居のあり方~

皆さまこんにちわ。
平素より弊社代表のコラムをご開封・購読頂き、誠に有難うございます。



ファイナンシャルプランニングという考え方で、個人法人合わせて延300件以上のコスト削減実績


ファイナンシャルプランナー(FP)として、講演・セミナーを年間100件以上実施

TSPコンサルティング株式会社 代表取締役

佐藤 毅史(さとう つよし)です。


先日はTBSテレビ「Nスタ」「みのもんたの朝ズバッ!」に識者としてコメント出演させて頂きました。非常に多くの方にコメント賜り、誠にありがとうございます。励ましの言葉、叱咤激励のお言葉。
本当に色々な方が見て頂けた事と思います。その中でも筆者個人としてもっとも嬉しいことは、両親に自分の仕事の社会的意義と公共性について、メディアを通してアナウンスすることができた事です。
これからも社会に、世間に求められ続けるファイナンシャルプランナー(FP)として、活動してまいります。皆様のご支援・ご声援をよろしくお願いします。

さてさて、それでは本題へと参ります。

不動産分野全般に詳しいFPとして、様々な所で講演・執筆活動を展開しております小生ですが、筆者個人としても一番の懸念事項が住宅の選ばれ方の作為的誘導というモノがあります。

総務省統計局のHPによると、
住宅の建て方別割合の推移(全国版)を見ると、

東京オリンピックが開催(1964年)される前年、1963年における数値で、

戸建住宅が72.0%に対して、マンション等の集合住宅は12.5%程でした。

しかし、時を経てもっとも直近の数値ですと、2008年数値が

戸建55.4%に対して、マンション等集合住宅は41.7%まで上昇してきているのです。


かつての住居選びの手法として、

「地方の戸建か都心のマンションか」

と言われる時代がありました。会社員のお父さん方は長時間かけて通勤する。奥様は地方の庭付き一戸建てに子どもとペットと暮らす。

こんな事が言われている時代も久しいもので、国税庁民間給与実態統計調査によると、
会社員の平均年収は平成9年の467万円を頂点に右肩下がりのジリ貧化の軌跡をたどっております。

気付けば、直近の平成24年は412万円と実に11.8%近く下落しているのです。

上記の住居選択基準も変わってきており、現在では

「物凄い遠方の戸建か、23区と近隣自治体との県境ギリギリエリアにマンション」

価値観は収入の変化に合わせて変わってきているのです。

ここ最近ではマンション等を販売する企業の宣伝CMや高校のポスティングが多い事も皆さん何となしに気付いているかも知れませんが、何故ここまでマンションが普及したのでしょうか!?


答えは至ってシンプル


国と業者の思惑が合致したから

であります。


国としてはマンションを目一杯建設してもらい、好調に売れれば業者が儲かるので租税として回収出来ます。また、居住者が居る事で住民税と固都税(固定資産税+都市計画税)として税収もがっちり回収できます。

業者としても、売るとしたらば国土の狭い日本国においては、土地の有効利用を図るとすると必然的に横ではなくて縦(密度)利用を回想します。

そこで、建設における戸建比率は低下しマンションに傾く様になったのです。

その結果が上記に記したマンション比率の爆発的増加になったと考えられるのです。


では、上に建てるメリットですが、当然ですが高層階プレミアムが働きますので単価が上がります。

高層階にするべく、国も容積率の緩和措置をあらゆる手立てで導入し、マンション建設業者のサポートを実施しているのです。

マンション建設は、国と業者の利益が合致した結果としての普及と考えるとこれまでの建設行政のやろうとしている事が自然と見えてくるのです。

では、この仕組み。

そこに住まう人の事を本当に考えているのでしょうか…!?


続きは明日にしましょう。

最後まで購読頂き、ありがとうございます。




もしご興味ありました方は、宜しければ一度弊社HPで小生のセミナー風景等も見てみてください。
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