コラム

2013-03-05

【今更聞けない!?】 不動産売買関連書類のコト 教えて下さい!!

皆さまこんにちわ。
平素より弊社代表のコラムをご開封頂き、誠に有難うございます。



ファイナンシャルプランニングという考え方で、個人法人合わせて延300件以上のコスト削減実績


ファイナンシャルプランナー(FP)として、講演・セミナーを年間100件以上実施

TSPコンサルティング株式会社 代表取締役

佐藤 毅史(さとう つよし)です。


最近のマイブーム…。
それは、グリコアーモンドピークチョコレートの大人買いをすることです!!

「小学生ですか!?」
とツッコまれそうですが、すいません私はアーモンドチョコレートには目が無いタチなのです。

特にこのグリコの、
『アーモンドピーク』
という商品ですが、
異なるテイストの2層チョコレートとアメ焼きコーティングアーモンドが程よい感じに絡まって普通にうまいです!!
アーモンドのカリッと感が他のそれには無い位爽快ですので、良ければご賞味くださいな☆彡

私は別にグリコの回し者ではありませんが、非常に美味しいのでここ最近のハマり商品です。

さてさて、本日もコラムへと入ります。

いつもはファイナンシャルプランナー(FP)としての記事が多いのですが、私の専門分野は特に不動産関連になります。





最近では不動産分野に詳しいFPとしてもご紹介いただけまして本当に恐縮です。別のご相談(保険の見直し、金融商品の選定、ポートフォリオ構築、退職金の処遇、起業前の資金準備)等のご相談もいただくのですが、やはり得意としている不動産の分野の相談が一番生き生きしていると伺いました。

今日はそんな不動産分野の今更聞けない!?
これから購入を考えているんだけど…。

な読者に知っ得な、お得な不動産関連のお話。
購入までに必要な各種書類の基本知識について、お話します。

ちなみですが、当コラムでは以下の内容で先日不動産コラムを書いておりました。未読の方はご参照ください。

【最近多い不動産物件の‘穴’】  事故物件って、何ですか…!?
http://mbp-saitama.com/fp-tsp/column/1555/

では本題へ。。

今年は消費増税を前にした駆込み需要の発生により、不動産市場が多少は活性化するものと想定されます。
しかし、慌てて買って特をした人がいないのは歴史が証明しております。
そして、多くの購買者に共通しているのが圧倒的に情報格差があることです。
一生に何度も頻繁に一般の方が不動産売買を行うことは想定されない所です。それに対して百戦錬磨の業者とを比較すれば、その格差もお分かり頂けるでしょう。ですから、セカンドオピニオンとしての私がいます。

知っているつもりという方も多いと思います。是非この機会に基本的な不動産売買における書類の位置づけについて確認してみましょう。


先ず最初に、基本的な物件購入の流れについてご案内します。

ステップ1 希望条件の整理

ステップ2 予算及び購入エリアの選定

ステップ3 物件探し&現地見学へ

【ステップ3.5 不動産会社に仲介を依頼する(媒介契約の締結)】

ステップ4 資金計画立案&購入の申込を行う

ステップ5 重要事項の説明を受ける

ステップ6 不動産売買契約の締結

ステップ7 住宅ローンを契約

ステップ8 引渡しを受ける

以上となります。
このそれぞれのステージの中で出てくる書類があります。

ステップ3.5→媒介契約書
ステップ4→買付証明書
ステップ5→重要事項説明書
ステップ6→契約締結書面
ステップ7→金銭消費貸借契約書

なんだか難しい感じの羅列で頭が痛くなりそうですね…。


それぞれを順に紐解いて行きましょう。


◆媒介契約書とは…
不動産の購入を検討するに際して皆さんは不動産業者から物件の紹介を受けるはずです。実際に紹介を受けるだけでしたら特に手続きは不要でも、契約締結まで話が行く場合を想定して、この媒介契約書というモノを取り交わしておく必要性があります。

宅地建物取引業法(以下宅建業法)の34条に規定されており、不動産会社には物件紹介に際してこの契約締結を義務付けております。媒介契約というと、聞き慣れない方もいるかも知れませんので、何かこの契約を締結するとこの会社から不動産買わないといけないんじゃないか…。。

と考えてしまいますが、そのようなことはありません。業者としては、仲介責任の明確化であったり、法律の規定を真摯に守る為に行っていることなのですが、一般の方には勘違いされやすいことなのです。



◆買付証明書とは…
実際に物件をいくつかみて、購入したいと思える物件に巡り会いました。
そうしましたら、次は購入の意思を表示する必要があります。ただ買いたいと口にしても、業者にしてみれば本当の意志かは分からない訳です。そこで、紙ベースで
『●●の物件を○○万円で購入したい』

という書類を提出します。これが、買付証明書です。
特に決まった定型書類があるわけではないので、不動産会社の雛形書類を用いている場合が多いようです。



◆重要事項説明書とは…
宅建業法第35条に規定されている項目になり、別名35条書面とも言います。
契約締結前に購入意思を表明した物件についての、概要から契約条件等については購入者にとって気になるところですよね。

そこで購入を判断する前提条件を示す書類として、
・当該物件の概要に関する事
・当該売買の契約に関する事

全17項目についての記載された書類が重要事項説明書なのです。

契約内容や購入物件によりますが、多いものでは小学校の国語辞典位のボリュームになりますので、かなり読み込みが大変な書類です。
重要事項説明書の読み合わせというのを必ず行うのですが、かなり機械的な儀式的な要素も強く、不動産会社にも購入表意者にもシンドい時間です、
1.5時間位は係る事もありますので、事前に確認をして不明点をはっきりとさせる必要性があります。

事前に貰えるようでしたら、重要事項説明書をデータで貰い、疑義が無い様にすると良いでしょう。




◆契約締結書面とは…
宅建業法第37条に規定されている項目になり、別名37条書面とも言われている。
契約締結後に交付される書面で、主に契約内容の確認や、改めての当該取引物件の内容について確認が行われる。

契約というフェーズを中心に考えると、

35条書面が契約締結前に交付されて、該当物件の内容(不動産)に重きが置かれている

37条書面は契約締結後に交付されて、当該取引内容(契約)に重きが置かれている

という風に解釈すれば分かり易いかもしれません。


◆金銭消費貸借契約書とは…
多くの方は不動産購入するに際して、銀行等の金融機関からの融資を利用するはずです。
その融資を利用するに際して金融機関と締結するのが、金銭消費貸借契約(金消契約)であります。
これについては金融機関との契約ですので、取引金融機関によって異なりますが、一応記載しました。


ざっくりと書かせていただくと、上記の通りとなります。

確かにたくさんありますよね…。それぞれを更に細かく話すと、日が暮れてしまいます。
先日静岡県の金融機関では6時間かけてお話してまいりましたので、実務書類は非常に多いのです。

しかし、基本的な位置づけや役割、ポイントを抑えておけば間違いなく下手な取引や悪意のある業者へのヘッジが出来るはずです。



最後まで購読ありがとうございました。

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