コラム

2013-01-27

独身率&離婚率増加に伴う、住居選択の多様化について [持家と賃貸、どっち!?]

皆さまこんにちわ。
平素より弊社代表のコラムをご開封頂き、誠に有難うございます。



ファイナンシャルプランニングという考え方で、個人法人合わせて延300件以上のコスト削減実績


ファイナンシャルプランナー(FP)として、講演・セミナーを年間100件以上実施

TSPコンサルティング株式会社 代表取締役

佐藤 毅史(さとう つよし)です。

昨日のコラムでおしらせしました、港FPフォーラム2013

この催しに多数の方が参画頂き、誠にありがとうございました。多くの方にファイナンシャルプランナー(FP)を知っていただく為に、セミナーも個別相談も、お土産の資料も全て無料という素晴らしい会なのですが、本当に多くの方の生活不安というものを感じる一日でした。

銀行に勧められて購入した投資信託が購入時の半減したけど、アベノミクスで80%回復した。今後どうすれば良いか?

夫の収入が減り、生活が苦しい。どうすれば良いか?

お金の使い方を教えて欲しい(中学生)

等々、様々な方がそれぞれにお金についての悩みを抱えられているのだな…。

私は企画サイドにおり、特別相談業務を行っている訳ではなかったのですが、会場を後にするお客様の中には、
「色々と聞けて良かった、ありがとうございました!!」

「誰に相談すれば良いかわからない中で、これだけ明確な回答を頂けるとは、ファイナンシャルプランナーって、凄いですね!」


開催地が東京都港区ということもあり、来場されます方は区内在住者を始め、近隣区在住の方から、隣は神奈川県、遠くは千葉県や埼玉県からも来場者が訪れ、盛会となりました。


もし皆さんの周りにいる方で、ライフステージの変化に遭遇している方
(結婚、出産、住居購入、子供の進学、相続等)が居ましたら、弊社にお声掛け下さい。

必ず必要な事。それがライフプランニングです。

多くの方が自分の人生の生き方を見つめ、過ごす事が最良の人生を生きる上では必須の時代になってきたのです。


さてさて、本日はそんなこんなで、多くの方が遭遇する

‘住居の購入に絡む尽きぬ悩み’

について、少し考えてみたいと思います。

予てより、言いたい放題と言われる筆者ですが、

もしオールアバウトに記載されている事をこちらで書いても、それでは面白みもないので、元管理会社の営業マンとしての目線を交えながら書きたいとおもいます。


最近では、晩婚化に伴う独身率の上昇と離婚率の上昇によって、再度の1人暮らし需要が地味に増加している様にも感じます。

これをマイナスと考えると、確かに日本の少子高齢化や老後シングルに伴う、孤独死も増える等が考えられるのですが、1つの世帯から2つになることで、住居需要は単純に考えれば2倍になります。

勿論実家に戻るという肢もある為一概には言えないのですが、この事を一つの投資用不動産の買う動機にする営業マンもいるのです。それを勧める為の一つのリーズンになりますしね…。


では住居を購入するうえで考えたい事。

それは、

①支払いが可能か?
②そこに住み続ける事が可能な年数はどれくらいか?

であります。

一時期、ゆとりローン利用に係る住宅ローン破綻が社会的な問題となり、
‘国家的な詐欺’

とまで言われました。そして、現在第二の国家的詐欺が起こるかもしれないのです。

住居購入を急かす(消費増税前)制度として、低金利という情勢があります。

現在変動金利での住宅ローン金利は1%を割り込み、各行ジリ貧化のチキンレースを展開しております。

しかし、変動金利による低金利は、金利の低い情勢下ではその恩恵を享受できても、金利が上昇した際のリスクは全て契約者(住宅ローン利用者)へ押し付けるような、そんな選択型の商品と考えられるのです。

アベノミクスの影響も考えると、今後は緩やかな金利上昇局面を迎えそうです。

そうなった時、変動金利の影響をもろに受けるのは、大きな借入を行い、固定金利では借りることの出来ない金額を変動金利で無理矢理購入させるという状態ですから、金利が上昇しても給与が増えなければ、消費者の多くはその負担に耐え切れず、第二の住宅ローン破綻が起こるはずです。

私はそれを一番懸念しているのです。

しかし、じゃあ住宅は買うな!

と言う簡単な議論だけで終わるものでもないのです。例えば、ずっと賃貸で生活することのリスク。

それは国の数字でも分かりますが、

生命保険文化センターが発表している、老後夫婦が最低限度の生活をするために要する費用が
およそ、23万円/月

だそうです。

そして、それについての総務省の同様の統計が同じ位の金額で発表されているのですが、それに記載されている生活費に占める住居費が
約¥19,200/月

なのです。つまり、ずっと賃貸を継続するうえで必要な事は、

①住居費を払い続ける事が出来るのか

が考えられるのです。

そして、
②連帯保証人の確保が出来るのか

これが一番でかいのです。

賃貸住居に住んでいる人は、恐らく自分以外の連帯保証人をつけているかと思います。

例えば両親という人もいるかもしれません。
実は、連帯保証人になるためには、要件があります。

・勤労所得があること。


つまり、両親に連帯保証人をお願いしている人は、両親が年金収入になると、追加の連帯保証人を求められる可能性があります。

と言うよりも、私が管理会社にいた時は親御さんの年齢が65歳を超えた段階で、連帯保証人の収入要件と、保証人交代の打診をしておりました。

ずっと賃貸を継続するのも非常に難しいのです。

そして、高齢者においては、当然ですが自然死のリスクが普通の人に比べて高くなります。

日本は自殺だけで年間30,000人以上居ますし、当然ですが独居の高齢者についてはやはり気付かれずに自宅で…。

それが賃貸住宅だと、その物件の貸し手(オーナー)にしてみれば、
自分の所有している不動産が

‘事故物件’

という扱いになってしまうのですから、たまったものではありません。

事故物件とは…、

心理的瑕疵不動産
の事で、忌避すべき事由が発生した不動産を指します。

例えば、火事や自殺。孤独死や他殺など、通常考えればその不動産には住むことに躊躇いを思う様な事由のコトです。

実は私の近所の家にも事故物件は存在します。
そして、そのキャリアは一生残るのです。

不動産価格も著しく下落し、それらのリスクを個人のオーナーが抱えるのか。

老後の住居確保は難しそうですね、そうすると賃貸は危険なのか?

現在は低金利で有利に借入できることから本当に買い時か?


住居の選定は非常に難しいものです。

コラムで書くにはボリュームも重くなります。是非、続きは研修・セミナーにて…。


最後まで購読ありがとうございました。

セミナー詳細は弊社HPへ。
http://fp-tsp.com/seminer.html


元不動産管理会社の営業マンとして、資産保全や有効利用に詳しく、不動産に詳しいファイナンシャルプランナーとして講演をすることの多い筆者ですが、この度2013年2月11日(祝・月)に住居(不動産)選びについての、勘所や今後の住居選びに知っておきたい内容について講演します。

オールアバウトや、経済誌に書かれている様な通常のコンテンツをセミナーでお話しても致し方ないので、

管理会社の目線で、
・資産保全
・老後の住居確保
・ライフプランで考える住居選択のタイミング
・資産価値の経年変化
・メンテナンスコストの考え方
・ではいつが買得なのか!?


上述をテーマにして、お話します。


ご都合空きましたら、是非ご検討下さい☆彡


2013年2月11日(祝・月)
◆10:00~13:00
持家か賃貸か!?
ライフプラン・各種優遇制度を元に考える住居の選択

◆14:00~17:00
一戸建てかマンションか!?
多角的アプローチで紐解く住居の選択


お申し込みは、弊社HPのお問合わせフォームへ
http://fp-tsp.com/contact.html



当コラム及び弊社のサービスに関するご意見・感想、要望はこちらまで→
http://fp-tsp.com/contact.html

セミナー・講演情報は随時UPしております→
http://fp-tsp.com/index.html
(SEMINER&WRITINGのタブ内に記載があります)

ご興味有ります方は、ご参照下さい。


TSPコンサルティング株式会社
佐藤 毅史

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