コラム

 公開日: 2013-01-06 

【再生ビジネスを考える第二弾】 団地リノベが若者に人気の課題とこれから ~現実論と実際~

皆さまこんにちわ。
平素より弊社代表のコラムをご開封頂き、誠に有難うございます。



ファイナンシャルプランニングという考え方で、個人法人合わせて延300件以上のコスト削減実績


ファイナンシャルプランナー(FP)として、講演・セミナーを年間100件以上実施

TSPコンサルティング株式会社 代表取締役

佐藤 毅史(さとう つよし)です。

いよいよ本日(1/6・日曜日)が終わると、長い9連休を脱出して仕事始めという人も居るのではないでしょうか!?

今年は過去最高の海外旅行客数という記録も出され、長期旅行を楽しむ家族連れで空港や新幹線、高速道路も大変賑わいを見せたとか…。

長い休みの後の久しぶりの仕事。。

考えただけで憂鬱な気分になりそうでありますが、そこはグッと堪えて頂き、

我々が日本経済を動かしているんだ!
よし、やるしかない!!

と褌を締め直す気持ちで、是非皆様にも頑張っていただきたいと思います。

私も会社員時代の休み明けの仕事程面倒だと思っている事はありませんでした。

でも、そんな時にダラダラ仕事をしては、お客様に失礼にあたります。是非、仕事はじめの皆さんは気持ちを入れ替えて、また来年の年末年始に自堕落でお餅ばかり食べて酒ばかり飲んでいる生活が出来るんだと信じて、頑張りましょう!!
(これは励ましになっているのか…!?)


さてさて、不動産関連情報や業界に詳しいファイナンシャルプランナー(FP)の第一人者として活動している筆者でありますが、先日記載しましたコラム

【バブルの遺産がビジネスチャンス!?】 保養所に絡む新規の再生ビジネスを考える

に多数のご意見を頂きました、ありがとうございます。まだ読まれていない方はこちらよりご一読下されば幸いです。

http://mbp-saitama.com/fp-tsp/column/1327/


不動産業界はかつての高度経済成長期に構築したビジネスモデル

スクラップ&ビルド(壊しては建てて、壊しては建てるのヘビーローテーション)

から脱出をしようと必死になっている側面も有りますが、やはり既存の業態構造から抜け出せずにいるような所もあります。

それもそのはず、国土に占める平地割合の少ない日本においては、不動産を建てたあとは不動産業者としても儲けの源泉がない状態になります。限られた国土に建てた後どうするのか、。

このことを考えれば、この業界構図を変えるのは非常に難しいのです。しかし、資源の有効利用が叫ばれ同時に、高度経済成長期の様な右肩上がりの時代では無い中での新しい不動産業界におけるビジネスモデルを構築する中で、再生ビジネスというのが最近のトレンドになりつつ情勢にあるのです。

そんな中で元管理会社の営業マンとして、集合住宅(マンション)等の再生問題にも取り組んできた筆者としては、非常に知っておいて欲しい。でも問題を多分に孕んでいる事象として知っておいてほしいニュースがニュースポストSEVENに記載がありましたので、紹介兼ねてコラムを執りたいと思います。


団地リノベーションが若者に人気 単身女性にも最適と専門家


記事によると…、

 年が明け、引っ越しや住み替えを思いめぐらす季節が近づく。昨年から引き続き、今年も注目を集めそうなのが「団地」だ。団地がリノベーションで再生を遂げつつある。

 昨年、観月橋団地(京都市伏見区・UR賃貸住宅)が、グッドデザイン賞のサステナブルデザイン賞を受賞し話題となった。独立行政法人都市再生機構(UR)は築50年を経た賃貸住宅のリノベーションを、若い世代を意識し、民間事業者に委託。個性的な中古物件などを紹介することで人気の「東京R不動産」の運営に携わる馬場正尊氏などが設計を手掛けた。「KANGETSUKYO DANCHI」として生まれ変わった団地は、子供を持つ30代を中心に、抽選になるほどの人気を集めたという。

 団地再生の動きは全国でみられる。URの一例を紹介しよう。

■たまむすびテラス/多世代交流型賃貸集合住宅(多摩平の森)
 こちらもグッドデザイン賞を受賞。住居のリノベーションにとどまらず、団地をコミュニティごと見直した先進的な例として話題を呼ぶ。シェアハウス、菜園付き共同住宅、高齢者向け住宅などを整備。


■MUJI×UR団地リノベーションプロジェクト
 良品計画の子会社で住宅などを販売するムジ・ネットとURが提携。ムジ・ネットは、約55万人のネット会員らとのインターネット上での意見交換を通じて、アイディアを提案する。家具などには無印良品の商品を活用。新千里西町(大阪府豊中市)、泉北茶山台二丁(大阪府堺)、リバーサイドしろきた(大阪市)の3か所がまずは対象。


■DIY住宅、Petit(プチ)DIY住宅(藤沢台第5・大阪府富田林他)
 DIYができる賃貸住宅。壁を塗る、床を張る、棚を取り付けるといった部屋の一部改造から、キッチンや浴槽の取り換えまで可能。若者のDIY熱の高まりもあって人気が高く、今後、増やしていく方針という。

 そもそもURが団地再生に乗り出した背景には、独立行政法人としての経営上、建て替えが困難になったという事情がある。2007年にURが出した方針では、管理する賃貸住宅約77万戸(2007年時点)のうち、新規に建て替えを行うのは約3万個。約57万戸は、耐震診断などを行った上で、既存の建物を活用していくという。急速な高齢化も進む中、団地の再生は急務となっている。

 団地からDANCHIへ――。こうした動きを専門家はどう見るのか。住宅ジャーナリストの某氏に聞いた。

「一番の魅力はその安さです。購入するにも借りるにも、民間の住宅より割安です。賃貸の場合、最近は入居条件なども緩和され、一人暮らしでも入りやすくなっている。特に高齢の女性の一人暮らしの方などには向いていると思います。高齢になると、民間の物件は、孤独死などを恐れてどうしても貸したがらない。保証人なども必要になります。その点、UR物件は入りやすい。地域コミュニティが育てばなおさら住みやすくなるでしょう。

 ですが、購入する際には注意が必要。“耐用年数”をよく確認してください。ある人は、購入した3年後、突然、建て替えが必要になったと言われ途方にくれていました。古い物件が多いので、この点がネックになるでしょう」

 また、団地特有の条件も指摘する。

「昭和30~40年代に建てられた団地は、駅から遠いなど、やや交通不便な場所が多いんです。民間に気遣ったためですね。便利な場所に建つ団地もあるけれど、家賃が高くなる。ただ、駅から遠いことを不便と考えるか、静かな良環境だととらえるかは、人それぞれ。ニーズに合わせて団地を選択肢に入れるとよいのではないでしょうか」

 高度経済成長の終えんとともに、過去のものとなっていった団地。有吉佐和子が『夕陽カ丘三号館』で描いたような団地特有のしがらみも、団地のマイナスイメージにつながっていた面もあった。だが、新しい価値観と新しいつながりを求める時代の到来とともに、再び団地が脚光を浴びている

時代の流れ。と言えば良い言葉なのかも知れません。確かに、古い建物の有効利用という点ではリノベーション(略称:リノベ)は非常に有効な技術であります。

しかし、リノベ自体まだまだ技術的にも保証されたものでもない事。

そして築古物件のリノベは、見てくれは綺麗であっても根本的な解決は行われていない事。
(マンションの身体は人と同じ。築古マンションは高齢者と同じで、血管=電気や給排水設備が脆く、大規模メンテナンスが必要であったり、時にはそれすら及ばず建て替えを要する必要性すらあるという事)


これらを総合的に鑑みて、リノベ物件を見た目の綺麗さだけで選ばない、賢い消費者の眼が必要です。

また、これは見過ごせない一番の要因だと思うのですが、若年層において何故通常の中古物件や新築物件が選ばれずに、超築古物件のリノベーション物件が選ばれているのか!?

これはファイナンシャルプランナー(FP)的な考え方かも知れませんが、
若年層における平均所得の低下により、取り組む住宅ローンの価格も低下傾向にある事。また価値観の多様化により、新築を購入する事がステータスとされたかつての世の中とは違った状況になってきつつあること等。

様々な要因があるのではないでしょうか?


再生ビジネスの側面を見る中で、FPとしての今後の動向を知るとともに、皆様にご提案出来る内容もあるかも知れません。

是非、皆様自身ば住居を購入される際には本日の記載事項を鑑み決められますことをお願いします。



最後まで購読ありがとうございました。

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