コラム

 公開日: 2017-04-25 

空き家管理して有効活用を!

空き家を有効利用したいなら、貸し出すのも一つの方法です。ただし、貸す以上、入居状況によっては原状回復やリフォーム等に費用がかかることや、家賃滞納などのトラブルが起きること、さらには確定申告など、賃貸経営上の手間がかかってしまうあたりは覚悟しておく必要があります。逆に家賃収入を得られる点や、前記した様に不動産という資産を保有しているという絶対的な安心感が得られるあたりはメリットと言えるのではないでしょうか。

空き家をお持ちの方は、住まない家を壊す、売るという方法以外に、資産として有効活用することも視野に入れてみてはいかがでしょうか?

また日本には、家を建て替え出来ないいわゆる「再建築不可」と呼ばれている土地がたくさんあることをご存じでしょうか? 一般的に土地の利用は自由です。都市計画による用途制限や建物規模の限度などは定められているものの、それらを守るかぎりは利用の権利を妨げられることはありません。しかし、一定の土地については、今ある建物を壊してしまうと、建替え出来ないケースがあります。それらを「再建築不可の土地」と呼ぶのです。

建替えすることが認められないのは、例えば市街化調整区域に立地する土地(一定の要件を満たすケースを除く)、17万ボルト以上の高圧線の下にある土地(17万ボルト未満で電力会社との契約により建築が制限された土地を含む)、さらに建築基準法に定められた「接道規定」に反した土地などが挙げられます。

ではその「接道規定」とは何か? について説明すると、建築物の建築について規定する法律、建築基準法の第43条には以下のような条文があります。

「建築物の敷地は、道路(次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。)に2メートル以上接しなければならない。」

すなわちそれが接道規定(接道義務)なのです。

他にも、建築基準法で定められた道路に面していない場合や、同じく建築基準法において道路と認められていない道(通路)に面している場合もそれに該当するケースがあります。

それらに該当する住宅は、建物を解体しても再建築出来ないというデメリットを孕んでいるため、売りたくても売れず、結局空き家になってしまうことがあるようです。

そのような住宅は、リノベーションやリフォームなどをしてから、売ったり貸したりすることをオススメします。
空き家が増加し続ける要因のひとつとして挙げられる、売りたくても売れない再建築不可の土地。建築基準法で定められた接道義務を果たしていない為、売るに売れず、どうにもならないと頭を抱えている方は多いでしょう。

しかし、諦めてはいけません。それら再建築不可の土地は、確かにそのままでは売却することが出来ませんが、セットバックと呼ばれる建築手段を使う事で、再建築可能の土地に生まれ変わる場合もあるのです。

その際には、セットバックにかかる費用と建て替え後に売却できる金額を加味した上で検討してみることをオススメします。

尚、セットバック出来るかどうかについては、役所や不動産屋などの専門家に相談してみるとよいでしょう。

しかしながら、「建て替えできないのに、リフォームしてもいいの?」と、疑問を持たれる方も多いと思います。確かに、再建築不可物件は、役所から建築許可は下りません。無論、勝手に建て替えようものなら、違法建築ですぐさま罰則の憂き目に遭ってしまいます。しかし、リフォーム・リノベーション工事は規模にもよりますが、建築許可が要らないケースも多いようです。

とは言え、リフォームしたところでこんな田舎に誰が住んでくれるのか? と懸念される方も多いでしょうが、最近では、都会生まれの方が環境改善を求めてIターンするケースや、その逆であるUターンする数も増えています。再建築不可の物件が地方にある場合は、リフォームなどで誰かに貸すチャンスとも言えるのです。しかしながら、どうしても売りたい場合は、セットバックする際同様、専門家に相談し、少しでも値段がつくよう交渉してみるとよいでしょう。とは言え、再建築不可の土地は「値段がつかないケースが主」であることをよく認識しておいて下さい。


                                          空き家王子.COM 代表 早水 大輔

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