コラム

2015-10-18

住宅を購入する時・夫婦連帯保証をどう考えますか③

「住宅を購入する時・夫婦連帯保証をどう考えますか」というテーマで2回書いてきました。
今回が最後の3回目となります。
いままでも夫婦連帯保証のトラブル原因は離婚をする時と申しあげました。
この離婚問題はこれからの時代もっと多くなると思うので、
住宅購入に際しては知っておいてほしい内容です。

離婚するのだから連帯保証人や連帯債務者からは外してほしい、と思うのは当然ですよね。
「それでは、住宅ローンの内容を変更したらいいのでは・・・」と思うかもしれません。
しかし、そう簡単な話ではありません。
住宅ローンは、銀行(債権者・抵当権者)と住宅ローンの申込人(債務者)の間で交わされた契約なので、
夫が妻に慰謝料代わりに家を譲るとか、
住む方が責任を持って支払うからといって簡単に内容を替えることはできません。

それは連帯債務者や連帯保証人の場合も同じです。
たとえ離婚するからといって、勝手にそれらの名義を変更したり、責任を逃れたり、
保証人を外れたりすることは許されないのです。
契約を変更するには、必ず銀行の承諾が必要になりますが、
私が担当した過去の案件では1件も承諾してもらえませんでした。

離婚をするにあたって住宅ローンをどう扱うかは色々なパターンがあります。
大きく分けると4つに分けられます。

① 夫が住み続け、不動産名義も住宅ローン名義も夫のままの場合 (妻は連帯保証人のまま)
② 妻が住み続けるために、住宅ローンの借り換えと不動産名義を妻に移す場合
③ 妻が住み続けるが、不動産名義も住宅ローン名義も夫のままとし、住宅ローンも夫が支払う場合
④ 夫も妻も住まずに売却する

それでは、それぞれの問題についてお話しします。

①について・・・・・・・・・・
債務者(夫)が住み続け、支払いに滞納がなければ大きな問題はありません。
連帯保証人(妻)にとっては、新しい住宅購入はできませんので、
新たなパートナーに住宅ローンを依存するか、賃貸で住むことになります。
③でも共通しますが、滞納がなければ問題はないのですが、
万が一滞納があれば、住んでもいない住宅に関して連帯保証人(妻)に支払う義務が発生すること、
それは持ち分にたいしてだけでなく、全額に対してのしかかってくるという未知なる不安があることを
しっかり認識していただきたいです。

②について・・・・・・・・・・
住宅ローンの前提は「契約者本人がその家に住み続ける」というものです。
夫が組んだ住宅ローンで妻が住み続ける場合は、ローンの借り換えをしなければいけません。
とは言っても、借り換えをするということは、妻も夫並みの収入がなければ銀行の審査に通りません。
さらに連帯保証人も用意しなければいけません。
専業主婦やパート勤務などの場合は、住宅ローンは組めませんので、
とてもハードルが高い選択肢です。

③について・・・・・・・・・・
妻にとっては一番都合の良い方法に見えますが、一番リスクが高い方法なので注意してください。
①でも書きましたが、住宅ローンは「契約者本人がその家に住み続ける」という契約内容になっています。
妻が住んで、不動産名義や住宅ローン名義は夫のままだと契約違反となります。
銀行側から一括返済を求められるケースもあります。
銀行側には黙っておくという方法をかんがえるかもしれませんが、
知られた時に家を出されるのは妻ですし、不正には違いありません。
それだけではありません。もう1つのリスクは、夫が住宅ローンの支払いを滞納するリスクです。
離婚の時の話し合いでは、子供が20歳になるまでは払い続けるとか、
慰謝料の代わりに払い続けるなど、公正証書に書いて約束することもあります。
しかし、実際は滞納するケースが多いのです。
約束はしたものの、住みもしないのに、毎月のローンを何十年にもわたって支払い続けるのは、
非常にモチベーションの低い困難なことなのです。
新しい家庭ができてしまえばなおさら滞納の可能性は高くなります。
この場合、連帯債務者や連帯保証人は妻のままなので、
夫が滞納したローンを妻が払えなければ家を追い出されてしまいます。
任売もしくは競売にかけられてしまいます。
任売・競売で売る場合、市場価格の60%前後です。
売却価格を差し引いても住宅ローンの借金は残るということです。
今後の人生を考えると背筋が凍る思いです。

④について・・・・・・・・・・
一番無難であり、安心で、後腐れのない方法です。
離婚=他人にもどるわけですから、後々トラブルの少ない売却をお勧めしたいところです。
売却をすることで住宅ローンの契約を終了できますし、
連帯債務者・連帯保証人からも解放され、問題が起きても借金の返済をする義務もなくなります。
住宅を高く売ることができた場合、住宅ローンを一括返済できるのはもちろんのこと、
財産分与でプラスの資産として、新しい人生に現金として残るのはありがたいことです。

ですが!!!
通常、離婚する原因は失業や倒産、ギャンブル、暴力など、
到底話し合いも進まず、借金も抱え、住宅ローン未払いが続くケースも多くなります。
こうなると 「高く売る→資産が残る」 どころか、
銀行差押えで任意売却や競売へと進むことが多いです。
この場合には売却価格も自分で決められることができず、
一般売価の60%前後の売却で進めば、当然住宅ローンの赤字が必定です。
残りの債務は債務者と連帯保証人にかかってきます。
「離婚=住宅ローン借金」からの人生のスタートはとても厳しいものです。



最近もこのようなお悩みをお聞きし、アドバイスすることが多くなっています。
住宅を購入する時は人生の中でも登り坂、幸せの時です。
けれど、そうでない時期も視野に入れておくこと、想定することも、大切な時代です。

もし、このような悩みを抱えていらっしゃる方がいましたら、
ママさん建築士・ママさん不動産屋の本間香がお話を伺わせていただきます。
どうぞご遠慮なくお電話ください。
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